Налог на недвижимость в Египте привязан к квартире, а не к паспорту владельца. Если у вас квартира, вилла или шале, в собственности или, как обычно бывает в Шарм-эль-Шейхе, на долгосрочном узуфрукте, вы платите тот же ежегодный налог, что заплатил бы египтянин за такой же объект. В 2026 году изменилось одно: Министерство финансов и Управление по налогу на недвижимость объявили об освобождении основного жилья. Именно эту часть владельцы квартир для отдыха чаще всего понимают неправильно.
Ниже всё разобрано по состоянию на октябрь 2026 года: ставка и пример расчёта, кто платит за квартиру на узуфрукте, почему жильё для отдыха остаётся облагаемым, сроки оплаты, обжалование оценки и другие налоги, с которыми сталкивается иностранный владелец. Мы писали для владельцев из России, Украины, Казахстана и Беларуси, но египетские правила для всех иностранцев одинаковы.
Налог на недвижимость в Египте: как считается ежегодный налог
Речь о налоге на застроенную недвижимость (по-арабски الضريبة العقارية) по Закону № 196/2008. Им занимается Управление по налогу на недвижимость (Real Estate Tax Authority, RTA). Подоходный налог и НДС администрирует другое ведомство, Налоговая служба Египта (ETA), так что это отдельный налог со своими уведомлениями и сроками.
Базой служит годовая арендная стоимость квартиры, установленная для целей налога. Это не цена, которую вы заплатили при покупке, и не то, что платят ваши арендаторы. Из этой стоимости вычитают фиксированный процент, 30% для жилья и 32% для нежилых помещений, а с остатка берут 10%.
| Жильё | Нежилое помещение | |
|---|---|---|
| База | Годовая арендная стоимость | Годовая арендная стоимость |
| Фиксированный вычет | 30% | 32% |
| Налог с остатка | 10% | 10% |
| Фактическая ставка от арендной стоимости | 7% | 6,8% |
| Предел роста при переоценке | 30% | 45% |
Арифметика на круглом условном числе. Это не оценка для какой-либо квартиры в Шарме, а только иллюстрация метода:
| Пример: жилая квартира | EGP |
|---|---|
| Годовая арендная стоимость (условно) | 100 000 |
| Минус вычет 30% | 30 000 |
| Чистая годовая арендная стоимость | 70 000 |
| Налог 10% | 7 000 в год |
Сколько должна ваша квартира, зависит от арендной стоимости, которую для неё установили. Поэтому уведомление Управления важнее любого примера из интернета.
Ежегодный налог на недвижимость для нерезидентов: кто платит за квартиру в Шарме
На русскоязычных форумах этот вопрос задают годами, и ответ на него короче, чем кажется. Управление называет плательщиком собственника или обладателя узуфрукта. Арендатор отвечает только в пределах арендной платы и только после уведомления. Договор аренды или договор с управляющей компанией может распределить расходы между сторонами, но не меняет того, кого называет закон.
Для иностранцев в Шарм-эль-Шейхе главное здесь слово «узуфрукт». С 1 апреля 2022 года Указ президента Египта № 128/2022 оставляет землю и здания в Шарм-эль-Шейхе, Дахабе и туристическом секторе залива Акаба только египтянам и компаниям, полностью принадлежащим египтянам. Поэтому иностранный покупатель обычно получает долгосрочный узуфрукт (право пользования, по-арабски حق انتفاع), даже если в объявлении было написано «лизхолд». Срок этого права определяют договор и одобрения. Обладатель узуфрукта платит налог на недвижимость так же, как собственник, и довод «у меня только право пользования» от налога не освобождает.
На чём ещё спотыкаются иностранные владельцы:
- Пустующая квартира тоже платит. Налог начисляют на каждый объект, включая шале и пустующие квартиры. Если вы приезжаете на шесть недель в году, налог всё равно считают с полной годовой арендной стоимости.
- Статус нерезидента ничего не меняет. Гражданство, ВНЖ и то, где вы живёте остальную часть года, на этот налог не влияют. Правила касаются объекта и того, кто им владеет или пользуется.
- Покупка на вторичном рынке. Попросите у продавца квитанции об уплате налога за прошлые годы и проверьте, как квартира записана в Управлении. Выяснить это до подписания договора проще, чем после.
Если вы ещё выбираете квартиру, в нашем гайде о том, может ли иностранец купить квартиру в Шарм-эль-Шейхе, разобрано, что даёт договор узуфрукта и какие одобрения нужны для каждой сделки.
Освобождение 8 млн EGP: касается ли оно квартиры для отдыха
Чаще всего нет. В 2026 году Министерство финансов и Управление по налогу на недвижимость объявили об освобождении основного жилья стоимостью примерно до 8 млн EGP. Основным считается жильё, в котором вы действительно живёте. По данным Управления, жильё для отдыха и второе жильё основным не являются, поэтому под освобождение не подпадают.
В русскоязычных источниках встречаются и другие цифры порога, и номер закона. Подтвердить их по официальному тексту мы не смогли, поэтому опираемся на заявления Минфина и Управления, а номер закона не приводим.
Как это выглядит для типичных иностранных владельцев:
| Ваша ситуация | Освобождение основного жилья? |
|---|---|
| Квартира для отдыха в Шарме, а живёте вы в России или другой стране | Нет: жильё для отдыха не основное |
| Вторая квартира, которую вы сдаёте туристам или держите как вложение | Нет: это не основное жильё |
| Жильё, в котором вы живёте, стоимостью примерно до 8 млн EGP | Да, как объявили Минфин и Управление |
| Жильё, в котором вы живёте, дороже примерно 8 млн EGP | Объявленное освобождение его не охватывает |
| Вы живёте в Шарме большую часть года, в квартире на узуфрукте | Зависит от фактов: проверьте, прежде чем заявлять освобождение |
Когда и как платить налог на недвижимость в Египте
Налог за каждый год подлежит уплате с 1 января и вносится двумя частями: до конца июня и до конца декабря. Другие даты, которые стоит держать в календаре:
| Срок | Что происходит |
|---|---|
| 1 января | Возникает обязанность уплатить налог за год |
| До конца июня | Первый платёж |
| До конца декабря | Второй платёж |
| 60 дней с даты уведомления | Последний срок для обжалования оценки |
| С 1 января по 31 марта | Физлица с доходом от аренды подают декларацию по подоходному налогу |
| 60 дней после продажи или иного отчуждения | Налог 2,5% при отчуждении недвижимости |
| 31 декабря 2026 года | Последний день урегулирования налоговых споров по Закону № 152/2026 |
Платите вы из Шарма или из-за границы, на практике всё сводится к четырём шагам:
- Проверьте, как записана квартира. Убедитесь, что в учёте Управления есть ваш объект и указан правильный плательщик. Если у вас узуфрукт в Шарме, выясните, записана ли квартира на вас как на обладателя узуфрукта или всё ещё на застройщика.
- Прочитайте уведомление об оценке. В нём указана арендная стоимость, с которой считают налог. Если она выглядит неверной, помните: 60 дней на обжалование отсчитываются с даты уведомления.
- Платите каждую часть от имени плательщика и храните квитанции. Если вы сдаёте квартиру, уплаченный налог засчитают в счёт подоходного налога с аренды. Если будете продавать, внимательный покупатель попросит историю платежей.
- Не копите долги. На неуплаченный налог начисляются пени, а списание пеней 2026 года закрылось 2 октября 2026 года.
Если вы не хотите следить за этим сами, наша услуга налогового сопровождения владельцев недвижимости каждый год ведёт и налог на недвижимость, и декларацию по доходу от аренды.
Как обжаловать оценку налога на недвижимость
Оценку можно обжаловать в течение 60 дней с даты уведомления. При переоценке рост ограничен: арендная стоимость жилья может вырасти не более чем на 30%, нежилого помещения не более чем на 45%.
Что обычно стоит перепроверить:
- к какой категории отнесена квартира, к жилью или к нежилым помещениям: от этого зависят и вычет (30% или 32%), и предел роста при переоценке (30% или 45%);
- не превышает ли рост при переоценке этот предел;
- описывает ли оценка именно тот объект, которым вы владеете или пользуетесь;
- заявлено ли освобождение основного жилья там, где оно положено.
Если спор касается уже начисленного налога, до 31 декабря 2026 года открыто общее урегулирование налоговых споров по Закону № 152/2026, и налог на недвижимость входит в перечень налогов, на которые оно распространяется. Отдельное урегулирование 2026 года по налогу на недвижимость с уплатой 70% спорной суммы закрылось 2 октября. Заявлениями на урегулирование и жалобами занимается наша служба по налоговым проверкам и спорам.
Какие ещё налоги платит иностранный владелец квартиры в Египте
Какие ещё налоги вас касаются, зависит от того, что вы делаете с квартирой.
| Что вы делаете | Налог | Правило на октябрь 2026 года |
|---|---|---|
| Владеете или пользуетесь | Налог на недвижимость | 10% годовой арендной стоимости после вычета 30% (жильё) или 32% (нежилое помещение); каждый объект, включая пустующие |
| Сдаёте | Подоходный налог с аренды | Фактическая аренда минус 50%, дальше шкала подоходного налога (от 0% до 27,5%); уплаченный налог на недвижимость засчитывается |
| Продаёте или предоставляете узуфрукт | Налог при отчуждении недвижимости | 2,5% полной стоимости без вычетов; уплатить в течение 60 дней |
| Дарите или оставляете наследникам | Налога на наследство, дарение и имущество нет | Налог при отчуждении всё же касается дарения или завещания в пользу кого-либо, кроме родителей, супругов и детей, и последующего отчуждения наследниками |
Сдача. Доход от сдачи по обычному договору аренды по Гражданскому кодексу и доход от меблированных квартир облагают одинаково: фактическая аренда минус 50%, дальше шкала. Прежнюю возможность платить налог с учётом фактических расходов (статья 40) отменили в 2008 году, что бы ни писали старые сайты. Уплаченный за квартиру налог на недвижимость засчитывают в счёт подоходного налога с этой аренды (статья 45). Физлица подают декларацию с 1 января по 31 марта. Нижние ступени шкалы, включая 0% на первые 40 000 EGP, перестают применяться, когда чистый доход превышает 600 000 EGP. Для сдачи туристам нужна ещё лицензия Holiday Home Министерства туризма: сбор за осмотр и за первую лицензию, затем ежегодный сбор за продление. Лицензию и ежегодную декларацию мы разбираем в гайде о том, как сдавать квартиру в Шарме легально.
Продажа. Налог при отчуждении недвижимости (по Закону о налоге на доходы в редакции Закона № 151/2026) составляет 2,5% полной стоимости застроенной недвижимости или участка под застройку, без вычетов. Облагаются продажа, предоставление узуфрукта и аренда на срок больше 50 лет, поэтому налог касается и квартир на узуфрукте в Шарме. Передача родителям, супругам и детям не облагается. Если продаёт компания или индивидуальное предприятие (ИП), результат облагают как доход от бизнеса, и это требует отдельного расчёта. Подробнее в гайде о продаже квартиры в Египте иностранцем.
Наследство и дарение. Налога на наследство, дарение и чистое имущество в Египте нет. Но это не значит, что любая передача проходит без налога: дарение или завещание в пользу кого-либо, кроме родителей, супругов и детей, облагается налогом 2,5% как отчуждение, и последующее отчуждение квартиры наследниками тоже.
Налог в Египте и налоги дома: что важно владельцам из России и СНГ
Квартира в Шарме может стать частью ответа на вопрос о налоговом резидентстве, поэтому его стоит проверить, а не предполагать. Для подоходного налога вы резидент Египта, если у вас здесь постоянное жильё или вы провели в стране больше 183 дней за 12 месяцев. Резидентов облагают налогом на египетский доход, а на иностранный только тогда, когда центр их деятельности находится в Египте.
Если вы делите год между Шармом и домом, резидентом вас могут считать обе страны. Ответ начинается с соглашений об избежании двойного налогообложения: у Египта они есть, в частности, с Россией (от 23 сентября 1997 года) и с Украиной (от 29 марта 1997 года). Египетскую сторону мы считаем сами, а как отразить квартиру и доход от неё у себя дома, лучше обсудить с налоговым консультантом в своей стране.
Налог на недвижимость платится в любом случае: он следует за квартирой, а не за вашим статусом, и ВНЖ его тоже не меняет. Может ли сама квартира на узуфрукте стать основанием для ВНЖ, мы разбираем в гайде о ВНЖ в Египте при покупке квартиры в Шарме.
