Chi decide di comprare casa in Egitto, spesso a Sharm el Sheikh, prima o poi si chiede quali tasse dovrà pagare, e in quale Paese. La risposta ha due metà. In Egitto c'è un'imposta annuale sui fabbricati che segue l'unità, non il passaporto: la paga anche chi a Sharm detiene la casa in usufrutto. In Italia, se Lei resta residente fiscale, l'immobile va indicato nel quadro RW e sconta l'IVIE.
Qui trova entrambe, aggiornate a ottobre 2026, con un'attenzione particolare a chi vive tra l'Italia e Sharm. Gli importi sono in sterline egiziane (EGP); quelli in euro sono indicativi, al cambio ufficiale della Banca Centrale d'Egitto del 7 ottobre 2026 (1 euro ≈ 58,7 EGP).
Comprare casa in Egitto: quali tasse, dall'acquisto all'eredità
Conviene guardare prima la mappa intera. Ogni momento della vita della casa ha la sua imposta, e solo una si paga tutti gli anni.
| Che cosa fa con la casa | In Egitto | In Italia, se resta residente fiscale |
|---|---|---|
| La tiene | Imposta sui fabbricati: 10% del valore locativo annuo dopo una deduzione del 30%, ogni anno, anche se l'unità resta vuota | IVIE all'1,06% e indicazione nel quadro RW |
| La affitta | Imposta sul reddito: affitto effettivo meno il 50%, poi gli scaglioni dallo 0% al 27,5% | Da verificare con il Suo commercialista |
| La vende o concede un usufrutto | Imposta sulle cessioni immobiliari: 2,5% del valore lordo, entro 60 giorni | Da verificare con il Suo commercialista |
| La lascia in eredità o la dona | Nessuna imposta di successione, di donazione o patrimoniale; il 2,5% colpisce però donazioni e lasciti a persone diverse da genitori, coniuge e figli | Da verificare con il Suo commercialista o notaio |
E al momento dell'acquisto? A Sharm le domande decisive sono di titolo prima che fiscali. Dal 1° aprile 2022 il Decreto presidenziale 128/2022 riserva terreni ed edifici di Sharm el Sheikh, Dahab e del settore turistico del Golfo di Aqaba agli egiziani e ai soggetti interamente egiziani. In queste zone ogni atto immobiliare richiede l'approvazione preventiva dei Ministeri della Difesa e dell'Interno e dell'Intelligence generale, pena la nullità del contratto. Lo straniero detiene quindi di solito un usufrutto di lunga durata, con una durata fissata dal contratto e dalle autorizzazioni.
Prima di firmare, chieda al venditore come è registrata l'unità ai fini dell'imposta sui fabbricati e le ricevute degli anni precedenti: Le dicono da dove parte e se risultano annualità non pagate. Che cosa comporta l'acquisto, passo per passo, lo spiega la nostra guida su come comprare casa a Sharm el Sheikh da straniero.
Come si calcola l'imposta sui fabbricati in Egitto (la «IMU egiziana»)
La chiamano spesso «tassa immobiliare», e per un italiano il paragone più vicino è l'IMU sulla seconda casa. Si tratta dell'imposta sui fabbricati della Legge 196/2008, gestita dalla Real Estate Tax Authority (RTA). È un'imposta separata dall'imposta sul reddito e dall'IVA, che fanno capo all'amministrazione fiscale egiziana (ETA).
La base non è il prezzo che ha pagato. È il valore locativo annuo stimato per l'unità ai fini dell'imposta. La legge applica a quel valore una deduzione forfettaria, del 30% per le unità residenziali e del 32% per quelle non residenziali, e tassa al 10% quello che resta.
| Unità residenziale | Unità non residenziale | |
|---|---|---|
| Punto di partenza | Valore locativo annuo | Valore locativo annuo |
| Deduzione forfettaria | 30% | 32% |
| Imposta sul resto | 10% | 10% |
| Aliquota effettiva sul valore locativo | 7% | 6,8% |
| Tetto agli aumenti in caso di rivalutazione | 30% | 45% |
Il calcolo, con cifre tonde scelte solo per mostrare il metodo (non è una stima per un appartamento di Sharm):
| Esempio: un appartamento residenziale | EGP | In euro, circa |
|---|---|---|
| Valore locativo annuo (ipotetico) | 60.000 | 1.020 |
| Meno la deduzione del 30% | 18.000 | 310 |
| Valore locativo netto | 42.000 | 720 |
| Imposta sui fabbricati al 10% | 4.200 l'anno | 72 l'anno |
Quanto deve davvero la Sua unità dipende dal valore locativo stimato per quella specifica unità, quindi conta l'avviso della RTA, non l'esempio.
Chi paga a Sharm: proprietario, usufruttuario o inquilino?
La regola della RTA indica come contribuente il proprietario o il titolare dell'usufrutto. L'inquilino risponde solo fino all'affitto dovuto, e solo dopo una notifica. Un contratto d'affitto o di gestione può stabilire chi sostiene il costo tra le parti, ma non cambia chi la legge chiama a pagare.
Per un italiano a Sharm conta soprattutto la parte sull'usufrutto. Con il Decreto 128/2022 l'acquirente straniero detiene di solito un usufrutto di lunga durata, non la proprietà, e l'usufruttuario paga l'imposta sui fabbricati come la pagherebbe un proprietario. «Ho solo il diritto di godimento» non è un motivo per ignorare l'avviso.
Due punti sorprendono spesso i proprietari stranieri:
- Anche la casa vuota paga. L'imposta riguarda ogni unità, chalet e unità vuote comprese. Un appartamento usato sei settimane l'anno, o solo d'inverno, è tassato sull'intero valore locativo annuo.
- Passaporto e permesso di soggiorno non cambiano l'imposta. La regola guarda all'unità e a chi la possiede o la detiene, non a dove vive Lei il resto dell'anno.
La casa vacanze è esente dopo la riforma 2026?
Nella maggior parte dei casi, no. Nel 2026 il Ministero delle Finanze e la RTA hanno annunciato l'esenzione dell'abitazione principale di valore inferiore a circa EGP 8 milioni (circa 136.000 euro). L'abitazione principale è quella in cui Lei vive davvero. Secondo la RTA case vacanze e seconde case non sono abitazione principale, quindi restano fuori dall'esenzione.
Su alcuni siti troverà un numero di legge e cifre diverse per questa riforma. Non siamo riusciti a confermarli su una fonte ufficiale, quindi citiamo le dichiarazioni del Ministero e della RTA e non li riportiamo.
Come si traduce nei casi più comuni:
| La Sua situazione | Esenzione per l'abitazione principale? |
|---|---|
| Appartamento a Sharm per le vacanze; la Sua casa è in Italia | No: una casa vacanze non è abitazione principale |
| Una seconda unità che affitta ai turisti o tiene come investimento | No: non è la Sua abitazione principale |
| La casa in cui vive, di valore inferiore a circa EGP 8 milioni | Sì, come annunciato dal Ministero delle Finanze e dalla RTA |
| La casa in cui vive, di valore superiore a circa EGP 8 milioni | Non rientra nell'esenzione così come è stata annunciata |
| È pensionato e vive a Sharm gran parte dell'anno, in un'unità in usufrutto | Dipende dai fatti: verifichi prima di chiederla |
Quando si paga l'imposta sui fabbricati, anche se vive in Italia
L'imposta di ogni anno è dovuta dal 1° gennaio e si paga in due rate, entro fine giugno ed entro fine dicembre. Le altre date da tenere a mente:
| Data | Che cosa succede |
|---|---|
| 1° gennaio | È dovuta l'imposta sui fabbricati dell'anno |
| Entro fine giugno | Prima rata |
| Entro fine dicembre | Seconda rata |
| Entro 60 giorni dalla notifica | Ultimo giorno per il ricorso contro la stima |
| Dal 1° gennaio al 31 marzo | Chi ha redditi da affitto presenta la dichiarazione dei redditi egiziana |
| Entro 60 giorni dalla vendita o da un'altra cessione | Imposta del 2,5% sulle cessioni immobiliari |
| 31 dicembre 2026 | Ultimo giorno per la definizione delle liti della Legge 152/2026 |
Chi passa l'inverno a Sharm è spesso già in Italia quando scade la prima rata. In pratica, che paghi da Sharm o dall'Italia, i passaggi sono quattro:
- Controlli come è registrata l'unità. I registri della RTA devono riportare l'unità e il contribuente giusto. Per un usufrutto a Sharm, verifichi se l'unità risulta a Suo nome come usufruttuario o ancora a nome del costruttore.
- Legga l'avviso di stima. Fissa il valore locativo su cui si calcola l'imposta. Se Le sembra sbagliato, i 60 giorni per il ricorso decorrono dalla notifica: prima di partire, decida chi a Sharm ritira la posta e Gliela inoltra.
- Paghi ogni rata a nome del contribuente e conservi le ricevute. Se affitta l'unità, l'imposta pagata si scala dall'imposta sul reddito dell'affitto. Se vende, un acquirente attento chiederà la storia fiscale dell'unità, e il Suo commercialista in Italia può chiederLe le stesse ricevute.
- Saldi gli arretrati prima che crescano. L'imposta non pagata produce interessi di mora, e l'esonero 2026 da quegli interessi si è chiuso il 2 ottobre 2026.
Se preferisce non seguire tutto da sé, il nostro servizio per i proprietari di casa in Egitto cura ogni anno l'imposta sui fabbricati e la dichiarazione dei redditi da affitto.
Si può fare ricorso contro la stima dell'imposta?
Sì, entro 60 giorni dalla notifica. Quando i valori vengono rivisti, l'aumento ha un tetto: il valore locativo di un'unità residenziale può salire al massimo del 30%, quello di un'unità non residenziale al massimo del 45%.
Che cosa merita un secondo sguardo:
- se l'unità è classificata come residenziale o non residenziale, perché da questo dipendono la deduzione (30% o 32%) e il tetto alla rivalutazione (30% o 45%);
- se un aumento dopo la rivalutazione resta entro il tetto;
- se la stima descrive davvero l'unità che Lei detiene;
- se l'esenzione per l'abitazione principale è stata chiesta dove spetta.
Se il disaccordo riguarda un'imposta già accertata, la definizione delle liti tributarie della Legge 152/2026, che include l'imposta sui fabbricati, è aperta fino al 31 dicembre 2026. La definizione specifica 2026 per l'imposta sui fabbricati, al 70% dell'imposta contestata, si è chiusa il 2 ottobre. Il nostro servizio per verifiche fiscali e contenzioso segue le domande di definizione e i ricorsi.
IVIE e quadro RW: la parte italiana, se resta residente fiscale in Italia
Qui finisce l'Egitto e comincia l'Italia. Se Lei resta residente fiscale in Italia, la casa di Sharm entra anche nella Sua dichiarazione italiana:
- IVIE, l'imposta sul valore degli immobili situati all'estero. Dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023) l'aliquota è dell'1,06%.
- Quadro RW, la sezione della dichiarazione dei redditi dedicata alle attività detenute all'estero: l'immobile va indicato lì, ed è lì che si calcola anche l'IVIE.
Sulla parte italiana non diamo noi le risposte: è il lavoro del Suo commercialista in Italia, e dipende dalla Sua situazione. Per una casa a Sharm, le domande da portargli sono soprattutto tre:
- come si tratta ai fini dell'IVIE un usufrutto di lunga durata su un'unità egiziana, e su quale valore;
- se e come l'imposta sui fabbricati pagata in Egitto entra nel calcolo dell'IVIE;
- come dichiarare in Italia l'eventuale affitto incassato a Sharm, alla luce della convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia ed Egitto, firmata nel 1979.
Quello che facciamo noi è preparare la parte egiziana in modo che il Suo commercialista abbia i documenti giusti: la copia del contratto, l'avviso di stima della RTA, le ricevute delle due rate, gli incassi da affitto e la dichiarazione egiziana. Così i numeri delle due dichiarazioni raccontano la stessa storia.
Pensionati tra l'Italia e Sharm: dove si è residenti?
Se si è trasferito a Sharm, magari da pensionato, la domanda cambia. Ai fini egiziani è residente fiscale chi ha un'abitazione permanente in Egitto o vi trascorre più di 183 giorni in 12 mesi. I residenti sono tassati sui redditi egiziani, e su quelli esteri solo se il centro della loro attività è in Egitto. La casa di Sharm può pesare in questa valutazione: meglio verificare che presumere.
Se divide l'anno tra Sharm e l'Italia, entrambi i Paesi possono considerarLa residente, e la convenzione Italia–Egitto è il punto da cui partire. Se non è più residente fiscale in Italia, IVIE e quadro RW vanno rivisti con il Suo commercialista. L'imposta sui fabbricati egiziana, invece, è dovuta in ogni caso: segue l'unità, non la residenza. La pensione ha regole sue, che trattiamo nella pagina per i pensionati italiani in Egitto.
Affitto, vendita, eredità: le altre imposte sulla casa in Egitto
Quali altre imposte si applicano dipende da che cosa fa con l'unità.
Se la affitta. Per gli immobili locati secondo il codice civile e per le unità ammobiliate, l'imponibile è l'affitto effettivo meno il 50%, poi si applicano gli scaglioni dallo 0% al 27,5%; la vecchia opzione per le spese effettive (articolo 40) è stata abrogata nel 2008. L'imposta sui fabbricati pagata sull'unità si scala dall'imposta sul reddito di quell'affitto (articolo 45), e le persone fisiche dichiarano dal 1° gennaio al 31 marzo. Per affittare ai turisti serve anche la licenza Holiday Home del Ministero del Turismo: un diritto di ispezione e uno per la prima licenza, poi un rinnovo annuale. I dettagli sono nella guida su come affittare casa a Sharm el Sheikh ai turisti.
Se la vende. L'imposta sulle cessioni immobiliari (legge sull'imposta sul reddito, come riformulata dalla Legge 151/2026) è il 2,5% del valore lordo, senza deduzioni, da pagare entro 60 giorni. Colpisce la vendita, ma anche la concessione di un usufrutto e la locazione di oltre 50 anni, e per questo riguarda da vicino gli usufrutti di Sharm; i trasferimenti a genitori, coniuge e figli sono esclusi. Se a vendere è una società o un'impresa individuale, il risultato si tassa invece come reddito d'impresa. Ne parliamo nella guida su come vendere casa in Egitto da straniero.
Eredità e donazioni. In Egitto non esistono imposte di successione, di donazione o patrimoniali. Non ogni passaggio però è esente: la donazione o il lascito a persone diverse da genitori, coniuge e figli è una cessione tassabile al 2,5%, e lo è anche la successiva cessione da parte degli eredi. Per chi è residente in Italia la successione può avere anche un lato italiano, da vedere con il Suo commercialista o notaio.
Siamo lo studio di Eskander Gerges, Chartered Accountant (محاسب قانوني) e consulente fiscale, all'Office 314 dell'Al Azizia Mall, a Ras Kennedy, Sharm el Sheikh. Seguiamo proprietari in tutta Sharm e nel Sinai del Sud, di persona o a distanza su WhatsApp, e prepariamo la parte egiziana in modo che il Suo commercialista in Italia trovi i documenti che gli servono.
