Vendere casa a Sharm el Sheikh da straniero vuol dire occuparsi di tre cose: l'imposta sull'operazione, i documenti che dimostrano che Lei può cedere e la strada che il ricavato farà per tornare in Italia. L'imposta è quella sulle cessioni immobiliari: il 2,5% del valore lordo, senza deduzioni, da versare entro 60 giorni. A Sharm c'è poi un livello in più, perché qui lo straniero di norma non è proprietario ma titolare di un usufrutto di lunga durata, e ogni rivendita richiede una nuova autorizzazione di sicurezza in base al Decreto presidenziale 128/2022.
Se è tra i proprietari italiani, spesso pensionati, che a Sharm hanno passato molti inverni e ora pensano di vendere o di lasciare la casa ai figli, qui trova le regole aggiornate a ottobre 2026: chi paga il 2,5% e su quale importo, quando i passaggi in famiglia restano esclusi, quali documenti servono e come preparare il fascicolo per la banca. Gli importi in euro sono indicativi, al cambio ufficiale della Banca Centrale d'Egitto del 7 ottobre 2026 (1 euro ≈ 58,7 sterline egiziane, EGP).
Siamo lo studio di Eskander Gerges, Chartered Accountant (محاسب قانوني) e consulente fiscale, all'Office 314 dell'Al Azizia Mall di Sharm el Sheikh, e prepariamo queste vendite con i proprietari prima che qualcuno firmi.
Vendere casa a Sharm el Sheikh: che cosa può cedere uno straniero
Quello che può vendere dipende da quello che detiene, e quello che detiene dipende da dove si trova l'immobile. Le regole con cui ha comprato sono le stesse che ora decidono la vendita.
| Dove si trova la casa | Che cosa detiene uno straniero | Che cosa significa quando vende (ottobre 2026) |
|---|---|---|
| Sharm el Sheikh, Dahab e settore turistico del Golfo di Aqaba (Decreto 128/2022) | Un usufrutto di lunga durata sull'unità; terreni ed edifici restano a egiziani o a soggetti interamente egiziani | Ogni operazione, rivendita compresa, richiede l'autorizzazione preventiva dei Ministeri della Difesa e dell'Interno e dell'Intelligence generale, altrimenti il contratto è nullo |
| Resto del Sinai, come El Tor, Santa Caterina e Ras Sudr (Legge 14/2012) | Nessuna proprietà di terreni per gli stranieri; usufrutto, non proprietà | Si cede il diritto che dà il contratto: lo faccia leggere prima di mettere in vendita l'unità |
| Hurghada e zona turistica del Mar Rosso | Trattamento come gli egiziani per le unità residenziali, previa approvazione delle autorità competenti | Verifichi l'approvazione alla base del Suo titolo, e ogni condizione di rivendita, prima di accordarsi sul prezzo |
| Il Cairo e gran parte dell'Egitto continentale (Legge 230/1996) | Proprietà fino a due immobili residenziali di non oltre 4.000 m² ciascuno | Niente rivendita entro 5 anni senza una deroga, oggi di competenza del Ministro della Giustizia (Decreto del Primo Ministro 2725/2024) |
A Sharm la conseguenza è semplice da dire. Lei può cedere soltanto il diritto che Le dà il contratto, per la durata che il contratto stabilisce, e solo con le autorizzazioni. Diffidi degli annunci che attribuiscono a ogni unità la stessa durata fissa: la durata di un usufrutto a Sharm è fissata dal contratto e dalle autorizzazioni, ed è proprio quella durata che Lei mette in vendita.
Poiché l'autorizzazione è una condizione di validità del contratto, un acquirente attento Le chiederà come e quando verrà richiesta per la vendita, e vorrà vedere quella del Suo acquisto. È la verifica che raccomandiamo anche a chi vuole comprare casa a Sharm el Sheikh da straniero.
Chi paga l'imposta del 2,5% sulla vendita, e su quale importo?
L'imposta sulle cessioni immobiliari (ضريبة التصرفات العقارية), disciplinata dalla legge sull'imposta sul reddito nel testo riformulato dalla Legge 151/2026, in vigore dal 29 luglio 2026, è a carico di chi dispone dell'immobile. In una vendita è Lei, il venditore. Gli eredi che vendono un immobile ereditato la pagano allo stesso modo, e nessuna regola esenta i venditori stranieri.
L'aliquota è il 2,5% del valore lordo, senza alcuna deduzione. Chi è abituato a ragionare sulla plusvalenza deve cambiare prospettiva: qui non si sottraggono il prezzo pagato, i lavori di ristrutturazione o la provvigione dell'agenzia. Su ogni EGP 1.000.000 di prezzo (circa 17.040 euro) l'imposta è di EGP 25.000 (circa 426 euro), che Lei venda con un guadagno o in perdita.
L'imposta riguarda i fabbricati e i terreni edificabili, con un'eccezione per i villaggi. Non la legga come un'esenzione per i villaggi turistici: se la Sua unità si trova in un resort, non dia per scontato di esserne fuori e ce lo chieda. E l'imposta va oltre la semplice vendita:
| Operazione | Imposta del 2,5%? |
|---|---|
| Vendita di un fabbricato o di un terreno edificabile | Sì |
| Donazione o lascito a chiunque non sia genitore, coniuge o figlio | Sì |
| Concessione di un usufrutto | Sì |
| Locazione di durata superiore a 50 anni | Sì |
| Erede che vende un immobile ereditato | Sì |
| Passaggio a genitori, coniuge o figli | No: escluso |
| Immobile venduto da una società o da un'impresa individuale | No: è tassato invece come reddito d'impresa |
Due righe della tabella pesano in modo particolare a Sharm. La concessione di un usufrutto e la locazione oltre i 50 anni sono entrambe operazioni tassabili, e i diritti degli stranieri a Sharm sono di norma usufrutti di lunga durata. Quando Lei cede il Suo diritto, è il modo in cui il trasferimento è strutturato a decidere come si applica l'imposta. Lo chiarisca prima che il contratto venga redatto, non dopo che l'acquirente ha pagato.
Entro quando si paga l'imposta, e si può pagare da Sharm?
Ha 60 giorni dalla vendita. Oltre quel termine scattano gli interessi di mora previsti dalle regole generali: il tasso della Banca Centrale d'Egitto più il 2%, con un tetto pari al 100% dell'imposta (Legge 7/2025).
L'Autorità fiscale egiziana (ETA) ha ora un'app dedicata alle cessioni immobiliari, ma a ottobre 2026 copre soltanto il Grande Cairo e Alessandria. Una vendita a Sharm el Sheikh, o in qualsiasi altro punto del Sinai del Sud, non può ancora essere dichiarata da lì. Decida come verrà presentata la dichiarazione prima di firmare, così che i 60 giorni non passino a cercare la risposta.
Resta il lato italiano. Se è ancora residente fiscale in Italia, anche il fisco italiano può guardare alla vendita. Tra Italia ed Egitto esiste una convenzione contro le doppie imposizioni, firmata nel 1979, che stabilisce quale Paese può tassare che cosa. Come si applichi alla Sua vendita lo verifica il Suo commercialista in Italia, al quale possiamo fornire la parte egiziana della pratica: contratto, autorizzazione e prova del versamento dell'imposta.
Lasciare la casa ai figli, donarla o venderla a un parente: si paga il 2,5%?
Per molti pensionati è questa la domanda vera: che cosa succede alla casa di Sharm quando si decide di passarla alla famiglia. In Egitto non esistono imposte di successione, sulle donazioni o sul patrimonio. Questo non rende esente ogni passaggio in famiglia, perché l'imposta sulle cessioni guarda a chi riceve l'immobile.
- Il passaggio a genitori, coniuge o figli è escluso dal 2,5%.
- Una donazione o un lascito a favore di chiunque altro, per esempio un fratello, una sorella o il compagno con cui non si è sposati, è un'operazione tassabile al 2,5% del valore lordo.
- Gli eredi che in seguito vendono l'immobile ereditato pagano il 2,5% su quella vendita.
A Sharm anche il passaggio in famiglia richiede le autorizzazioni. Il Decreto 128/2022 chiede l'autorizzazione preventiva di Difesa, Interno e Intelligence generale per ogni proprietà, assegnazione, usufrutto o altra operazione immobiliare, chiunque siano le parti. Essere esclusi dall'imposta non significa essere esonerati dall'autorizzazione.
Successioni e testamenti hanno poi un lato giuridico, in Egitto come in Italia, che va oltre il fisco e per il quale conviene sentire un avvocato. Noi seguiamo la parte fiscale egiziana.
Se la casa è intestata alla Sua società
Se l'immobile appartiene a una società o a un'impresa individuale di cui Lei è titolare, per esempio i locali di un ristorante, di un bar o di un diving center, il regime del 2,5% non si applica. L'immobile venduto da un'impresa è tassato come reddito d'impresa, e serve un calcolo a parte.
Se invece vende la società anziché l'immobile, cede quote o azioni. I guadagni sulla cessione di quote o azioni non quotate sono soggetti all'imposta sul reddito, e il venditore non residente deve pagare entro 60 giorni. Per una società nel Sinai o nelle zone del Decreto 128/2022, GAFI applica un diritto di approvazione per la cessione. Se la società ha più di tre mesi, serve anche un estratto del Registro commerciale, la nostra visura camerale, che mostri versato almeno il 25% del capitale, e le autorizzazioni di sicurezza si aggiungono. La nostra pagina sulla costituzione di società a Sharm el Sheikh e nel Sinai del Sud tratta il lato societario.
Quali documenti servono per vendere casa a Sharm el Sheikh?
Un acquirente attento chiederà quasi tutto prima di versare la caparra, quindi conviene averlo pronto prima di mettere l'appartamento in vendita.
| Che cosa preparare | Perché conta |
|---|---|
| Il Suo contratto, con il diritto che concede (proprietà o usufrutto), la durata ed eventuali clausole sulla rivendita | Può cedere solo ciò che detiene |
| A Sharm: l'autorizzazione alla base del Suo acquisto | Senza autorizzazioni, nelle zone del Decreto 128/2022 il contratto è nullo |
| A Sharm: chi chiederà l'autorizzazione per questa vendita, e quando | Il pagamento dovrebbe seguire l'autorizzazione, non precederla |
| Con la Legge 230/1996 (Cairo e gran parte del continente): la data d'acquisto e la deroga, se vende entro 5 anni | Il divieto di rivendita per 5 anni |
| Le ricevute dell'imposta sui fabbricati, con eventuali accertamenti o ricorsi | La paga il proprietario o il titolare dell'usufrutto; le rate scadono a fine giugno e a fine dicembre |
| Un piano per la dichiarazione del 2,5% | Scade entro 60 giorni, e l'app non copre ancora il Sinai del Sud |
L'imposta sui fabbricati, una sorta di IMU egiziana, merita un controllo a parte. È dovuta dal 1° gennaio per ogni unità, comprese quelle vuote e gli chalet, e si paga in due rate. L'esenzione 2026 per l'abitazione principale non copre case vacanze e seconde case (Real Estate Tax Authority).
Se ha una controversia aperta sull'imposta sui fabbricati, la definizione agevolata della Legge 152/2026 la copre e resta aperta fino al 31 dicembre 2026: ci invii l'atto e Le diciamo se il Suo caso rientra. Le finestre separate del 2026, per le dichiarazioni con lo sconto e per l'azzeramento degli interessi di mora sull'imposta sui fabbricati, si sono chiuse il 30 settembre e il 2 ottobre 2026.
Se nell'anno della vendita ha affittato la casa, quell'affitto va comunque dichiarato: affitto effettivo meno il 50%, poi gli scaglioni dell'imposta sul reddito, con l'imposta sui fabbricati pagata sull'unità scalata dall'imposta su quel reddito. Le persone fisiche dichiarano dal 1° gennaio al 31 marzo. Gli adempimenti di ogni anno, in Egitto e in Italia, sono nella nostra guida al fisco sulla casa a Sharm: imposta egiziana, IVIE e quadro RW.
Come riportare in Italia il ricavato della vendita
Qui i consigli generici aiutano poco. Il trasferimento è un passaggio bancario: la Sua banca applica le regole della Banca Centrale d'Egitto in vigore quel giorno e chiede i documenti di conseguenza. Che cosa chieda dipende dalla banca, dalla Sua posizione di residente o non residente, dalla valuta in cui paga l'acquirente e da come era entrato in Egitto il denaro del Suo acquisto, ed è per questo che non pubblichiamo un elenco unico.
Ciò che aiuta in ogni caso:
- Si faccia pagare tramite banca, su un conto a Suo nome, per il prezzo scritto nel contratto. Contanti, o un prezzo diverso da quello del contratto, rendono più difficile costruire il fascicolo per la banca.
- Conservi la traccia di come è entrato il denaro dell'acquisto: bonifici, ricevute bancarie e distinte di cambio dell'epoca. Se ha comprato molti anni fa con denaro partito dall'Italia, chieda per tempo copia delle contabili alla banca italiana da cui partirono i bonifici. La strada per uscire comincia da quella con cui il denaro è entrato.
- Tenga la prova dell'imposta e dell'autorizzazione: il 2,5% versato entro i 60 giorni e, a Sharm, l'autorizzazione della vendita.
- Chieda alla banca presto e per iscritto quali documenti vorrà vedere, prima di firmare e non dopo che l'acquirente ha pagato.
Le norme egiziane sugli investimenti garantiscono il rimpatrio di utili e capitali, ma quella garanzia è scritta per i progetti d'investimento. Per un appartamento privato, pianifichi il trasferimento con la banca invece di contare su di essa.
Se preferisce affidarci il lato fiscale, il nostro servizio per i proprietari di casa in Egitto copre la dichiarazione del 2,5%, l'imposta sui fabbricati e la dichiarazione degli affitti per l'anno della vendita. Possiamo seguire la pratica anche a distanza, su WhatsApp, se Lei si trova già in Italia.
