Affittare casa a Sharm el Sheikh ai turisti: licenza Holiday Home e tasse in Egitto

Molti italiani, spesso pensionati, usano l'appartamento di Sharm el Sheikh solo d'inverno e si chiedono se possano affittarlo ai turisti nei mesi in cui sono in Italia. Per affittare casa a Sharm el Sheikh in regola, le domande sono due e vanno tenute distinte: se può affittare l'appartamento ai turisti e come si tassa l'affitto una volta che lo fa. Alla prima risponde la licenza Holiday Home del Ministero del Turismo egiziano. La seconda riguarda la legge sull'imposta sul reddito, con accanto l'imposta sui fabbricati. Che gli ospiti prenotino su Airbnb, su Booking o tramite un'agenzia, nessuna delle due risposte cambia.

Qui trova entrambe, aggiornate a ottobre 2026: requisiti e costi della licenza, chi può chiederla, il calcolo dell'imposta sull'affitto, l'imposta sui fabbricati e il punto in cui un affitto molto attivo può sembrare al fisco un'attività d'impresa. Gli importi sono in sterline egiziane (EGP); quelli in euro sono indicativi, calcolati al cambio ufficiale della Banca Centrale d'Egitto del 7 ottobre 2026 (1 euro ≈ 58,7 EGP).

Serve una licenza per affittare casa a Sharm el Sheikh su Airbnb?

Sì, se la affitta ai turisti come casa vacanze. Il 6 aprile 2025 il Ministero del Turismo ha annunciato un regime di licenze per le unità «Holiday Home». Le condizioni pubblicate, che abbiamo verificato sul sito del Ministero il 10 ottobre 2026, sono poche:

Anche le tariffe sono pubblicate:

In tutto, quindi, un diritto di ispezione e uno per la prima licenza il primo anno, e un rinnovo annuale dal secondo in poi. Sono soltanto diritti governativi: non comprendono l'imposta sull'affitto, l'imposta sui fabbricati dell'unità né eventuali onorari professionali.

Su altri siti troverà citati dei numeri di decreto per questo regime. Non siamo riusciti a verificarli su un testo ufficiale, quindi ci basiamo sulle condizioni pubblicate dal Ministero e non li riportiamo.

Si può avere la licenza senza permesso di soggiorno?

Non se la chiede come persona fisica straniera. Le condizioni del Ministero richiedono un permesso di soggiorno valido, e la parola che conta è «valido»: un permesso scaduto non basta. Se pensa di affittare per più anni, il rinnovo del permesso e quello della licenza devono procedere di pari passo.

Per molti proprietari di Sharm la questione del soggiorno non è semplice. In base al Decreto presidenziale 128/2022, in vigore dal 1° aprile 2022, terreni ed edifici a Sharm el Sheikh, Dahab e nel settore turistico del Golfo di Aqaba possono appartenere solo a egiziani o a soggetti interamente egiziani. La maggior parte degli acquirenti stranieri detiene quindi un usufrutto di lunga durata, non la proprietà. Se un contratto di usufrutto possa sostenere un permesso di soggiorno basato sull'immobile è una domanda a parte, che trattiamo nella guida su residenza in Egitto con l'acquisto di casa a Sharm. Le altre strade, dal lavoro all'investimento alla famiglia, sono a confronto nella pagina sul permesso di soggiorno in Egitto.

Quali case di Sharm possono diventare Holiday Home?

Il criterio delle condizioni ministeriali è l'ubicazione: una zona turistica oppure un compound residenziale di pregio. È un criterio che guarda all'indirizzo, non al nome del quartiere. Due appartamenti a poche strade di distanza, a Naama Bay, Hadaba, Nabq o Sharm el Maya, possono avere risposte diverse, e la brochure di un compound non equivale alla classificazione del Ministero.

In pratica decidono le carte dell'unità: dove si trova esattamente, a quale compound o edificio appartiene e che cosa detiene Lei, la proprietà oppure un usufrutto con le relative autorizzazioni. Conviene raccogliere questi documenti prima di accettare le prenotazioni, non dopo.

Come si tassano gli affitti in Egitto?

L'affitto di immobili locati secondo il codice civile e quello delle unità ammobiliate si tassano allo stesso modo: affitto effettivo, meno il 50%, poi gli scaglioni dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Una casa vacanze affittata arredata rientra in questa regola finché il reddito viene trattato come affitto; più avanti vediamo quando questo può essere messo in discussione.

Il 50% è una deduzione forfettaria che sostituisce le Sue spese reali: dedurre invece i costi effettivi non è possibile, come spieghiamo nel riquadro più sotto. Non esiste nemmeno un'aliquota fissa sul modello della cedolare secca: il reddito che resta entra negli scaglioni.

Un esempio, solo per il passaggio 2: affitti per EGP 240.000 in un anno (circa 4.090 euro) danno una base di EGP 120.000 (circa 2.040 euro) prima degli scaglioni. Quanto pagherà alla fine dipende dal resto della Sua dichiarazione, dal credito per l'imposta sui fabbricati e dalla Sua posizione personale, ed è per questo che il calcolo lo facciamo caso per caso.

Gli scaglioni, aggiornati a ottobre 2026:

Sopra EGP 600.000 di reddito netto (circa 10.220 euro) gli scaglioni inferiori non si applicano più, e con loro si perde anche la fascia allo 0%.

Sulla casa vacanze di Sharm si paga l'imposta sui fabbricati?

Sì. L'imposta sui fabbricati della Legge 196/2008, una sorta di IMU egiziana, si applica a ogni unità, compresi gli chalet e le unità che restano vuote, e la paga il proprietario o il titolare dell'usufrutto. Riguarda quindi anche la maggior parte dei proprietari stranieri di Sharm.

Il valore locativo, qui, è quello stimato per l'unità, una cifra diversa dall'affitto che pagano i Suoi ospiti; in caso di rivalutazione può aumentare al massimo del 30% per le unità residenziali. La finestra con lo sconto per le dichiarazioni 2026 dell'imposta sui fabbricati si è chiusa il 30 settembre 2026. Poiché questa imposta si scala da quella sul reddito dell'affitto, pagarla puntualmente e conservare le ricevute conta due volte. Calcolo e ricorsi sono spiegati nella nostra guida all'imposta sui fabbricati per i proprietari stranieri.

Pensionati e proprietari part-time: se vive tra l'Italia e Sharm

Le regole sono quelle viste sopra, ma per chi divide l'anno tra l'Italia e Sharm alcuni punti pesano di più.

• Il permesso di soggiorno. La licenza chiede un permesso valido, e in Egitto non esiste un visto dedicato ai pensionati: per chi arriva oggi c'è solo una residenza rinnovabile, non permanente, legata a un motivo preciso come il turismo, la famiglia o l'immobile, se il contratto lo consente. Controlli la scadenza prima di partire per l'Italia, così che il rinnovo del permesso e quello della licenza non si accavallino.
• Chi gestisce l'affitto in Sua assenza. Se affida le chiavi a un'agenzia locale o alla gestione del compound, si faccia dare per iscritto chi presenta la domanda di licenza, a nome di chi vengono incassati gli affitti e un rendiconto annuale degli incassi. Sono i dati su cui si costruisce la dichiarazione egiziana.
• La residenza fiscale. Ai fini egiziani si è residenti se si ha un'abitazione permanente in Egitto o se vi si trascorrono più di 183 giorni in 12 mesi. I residenti sono tassati sui redditi egiziani, e su quelli esteri solo se il centro della loro attività è in Egitto.
• L'Italia. Se resta residente fiscale in Italia, gli eventuali adempimenti italiani legati alla casa e all'affitto vanno verificati con il Suo commercialista in Italia; la parte italiana della casa è riassunta anche nella guida all'imposta sui fabbricati citata sopra. La convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia ed Egitto, firmata nel 1979, stabilisce quale Paese può tassare che cosa, e la risposta dipende dai Suoi numeri. Noi seguiamo la parte egiziana.
• La pensione. Il trattamento della pensione italiana è un tema a sé, che affrontiamo nella pagina dedicata ai pensionati italiani in Egitto.

Quando un affitto ai turisti può diventare un'attività d'impresa?

È la zona grigia, e la trattiamo con prudenza. La regola del 50% è scritta per l'affitto. Un affitto che comincia ad assomigliare a un'attività ricettiva, per esempio più unità pubblicizzate tutto l'anno con pulizie giornaliere, pasti o transfer venduti insieme al soggiorno, può essere valutato in modo diverso, e il trattamento fiscale può allora essere messo in discussione. Non conosciamo un numero di notti o di unità che chiuda la questione: dipende dai fatti.

Se il Suo affitto fosse trattato come un'attività d'impresa, entrerebbero in gioco altre regole:

• Contabilità. La Legge 150/2026 impone a ogni attività una contabilità regolare, a partire dal periodo d'imposta 2028.
• IVA. Le locazioni residenziali sono esenti, ma per un'attività la registrazione IVA è obbligatoria quando il fatturato raggiunge EGP 500.000 (circa 8.500 euro).
• Scontrino elettronico. Dal 1° novembre 2022 ogni contribuente dell'imposta sul reddito e dell'IVA dell'area di Sharm el Sheikh che vende ai consumatori deve emettere lo scontrino elettronico (Decisione ETA 484/2022).
• Imposta sui fabbricati. Le unità residenziali hanno la deduzione del 30%, quelle non residenziali del 32%; quale si applichi a un'unità usata a fini commerciali fa parte della stessa domanda.

La strada più sicura è decidere presto come affittare l'unità e tenere documenti coerenti con ciò che fa davvero. Se l'idea è proprio quella di un'attività, per esempio più appartamenti gestiti come una piccola struttura, parta dalla nostra guida per fare impresa a Sharm el Sheikh.

Che cosa deve fare ogni anno chi affitta la casa a Sharm?

I ritardi costano cari. Una dichiarazione presentata fino a 60 giorni in ritardo comporta una sanzione da EGP 3.000 a 50.000 (circa 51–850 euro), che oltre quel termine sale a EGP 50.000–2 milioni (circa 850–34.070 euro). Gli interessi di mora corrono al tasso della Banca Centrale d'Egitto più il 2%, con un tetto pari al 100% dell'imposta. Il nostro servizio per i proprietari di casa in Egitto prepara la dichiarazione annuale in modo che affitto, deduzione del 50% e credito per l'imposta sui fabbricati coincidano con i Suoi documenti.

Siamo lo studio di Eskander Gerges, Chartered Accountant (محاسب قانوني) e consulente fiscale. Seguiamo proprietari in tutta Sharm el Sheikh e nel Sinai del Sud dall'Office 314 dell'Al Azizia Mall, a Ras Kennedy, oppure a distanza su WhatsApp: dalla licenza all'imposta sui fabbricati, fino alla dichiarazione annuale dell'affitto.