ضرائب Airbnb سؤال يتكرر في شرم الشيخ مع كل موسم. صاحب شقة في خليج نعمة أو الهضبة أو نبق يعرضها على Airbnb أو على منصة حجز أخرى أو عن طريق سمسار، ثم يسأل: هل هذا مسموح أصلًا؟ وكم ضريبة سأدفع؟ الإجابة لها شقان منفصلان. الأول ترخيص شقق الإجازات من وزارة السياحة، والثاني الضريبة على دخل الإيجار، ومعها الضريبة على العقارات المبنية التي تُستحق على الوحدة نفسها. والمنصة التي تعرض عليها الشقة لا تغيّر أيًا منهما.
نشرح هنا الشقين كما هما حتى أكتوبر 2026: شروط الوزارة ورسومها، ومن يحق له التقديم، وكيف يُحسب دخل الإيجار، وما تضيفه الضريبة العقارية، ومتى قد يبدأ التأجير المكثف يبدو في نظر مصلحة الضرائب نشاطًا تجاريًا. ونفرّق حيث يلزم بين المالك المصري والمالك الأجنبي، لأن قواعد شرم ليست واحدة للاثنين.
هل Airbnb قانوني في مصر؟ وهل تحتاج شقتك ترخيصًا؟
منصة Airbnb نفسها ليست محل السؤال، فالسؤال هو النشاط: تأجير الشقة للسياح كشقة إجازات. هذا النشاط له ترخيص. في 6 أبريل 2025 أعلنت وزارة السياحة نظامًا لترخيص شقق الإجازات (Holiday Home)، وشروطه المنشورة على موقع الوزارة، التي راجعناها في 10 أكتوبر 2026، قصيرة وواضحة:
| الشرط | ما تطلبه الوزارة |
|---|---|
| الموقع | أن تكون الوحدة في منطقة سياحية أو داخل «تجمع سكني مميز»، أي كمبوند |
| الإخطار | إخطار وزارة السياحة بالوحدة |
| الشهادة | شهادة صلاحية سياحية للوحدة |
| مقدم الطلب الأجنبي (فرد) | إقامة سارية |
والرسوم منشورة كذلك:
| رسوم وزارة السياحة | المبلغ، أكتوبر 2026 |
|---|---|
| المعاينة | رسم وزارة السياحة |
| الترخيص الأول | رسم وزارة السياحة |
| كل سنة بعد ذلك | رسم التجديد السنوي |
أي أن رسوم الوزارة نفسها رسم معاينة ورسم الترخيص الأول في السنة الأولى، ثم رسم تجديد سنوي. هذه رسوم حكومية فقط، ولا تشمل ضريبة الدخل على الإيجار، ولا الضريبة العقارية على الوحدة، ولا أتعاب أي مكتب.
ستجد على مواقع أخرى أرقام قرارات منسوبة لهذا النظام. لم نتمكن من مطابقتها مع نص رسمي، لذلك نعتمد على الشروط التي نشرتها الوزارة بنفسها ولا نكرر تلك الأرقام.
المالك مصري أم أجنبي: من يحق له التقديم؟
إذا كنت مصريًا وتملك الشقة، فشرط الإقامة لا يخصك، ويبقى أمامك شرط الموقع والإخطار والشهادة. وفي شرم الشيخ لا يتملك الأراضي والمباني إلا المصريون أو الكيانات المملوكة بالكامل لمصريين، وفق القرار الجمهوري رقم 128 لسنة 2022، الساري منذ 1 أبريل 2022، الذي يشمل شرم الشيخ ودهب وقطاع خليج العقبة السياحي. أي أن ملكية وحدة في شرم متاحة للمصري، لكن كل تصرف في العقارات هناك، من تملك أو تخصيص أو حق انتفاع، يحتاج موافقة مسبقة من وزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات العامة، للمصري والأجنبي على السواء، وإلا يقع العقد باطلًا. أما الأجنبي فوضعه مختلف.
إذا كان المالك أجنبيًا وتقدم بصفته فردًا، فالوزارة تطلب منه إقامة سارية، والكلمة المهمة هنا «سارية»: الإقامة المنتهية لا تستوفي الشرط. ومن ينوي التأجير لسنوات يحتاج أن يحافظ على تجديد الإقامة وتجديد الترخيص في توقيت متناسق.
والأجنبي في شرم يحصل في الغالب على حق انتفاع طويل الأجل، لا على ملكية. هل يصلح عقد الانتفاع أساسًا لإقامة عقارية؟ هذا سؤال منفصل نشرحه في دليل الإقامة عن طريق شراء عقار في شرم الشيخ. ويمكن أن تقوم الإقامة أيضًا على العمل أو الاستثمار أو الأسرة، ونقارن بين هذه الطرق في صفحة إقامة الأجانب في مصر للمستثمرين والملاك والأسر.
وإذا كنت تدير شقة لمالك أجنبي وتعرضها للحجز نيابة عنه، فاسأل عن إقامته وترخيص الوحدة قبل أن تفتح الحجز، لا بعده.
أي شقق في شرم الشيخ يمكن ترخيصها كشقق إجازات؟
اختبار الوزارة هو الموقع: منطقة سياحية، أو «تجمع سكني مميز» كما تنص شروطها. وهو اختبار للعنوان، لا لاسم الحي. شقتان في خليج نعمة أو الهضبة أو نبق أو شرم المية، بينهما شوارع قليلة، قد تختلف إجابتهما، وكتيّب تسويق الكمبوند ليس هو تصنيف الوزارة.
ما يحسم الأمر عمليًا هو الورق الذي وراء الوحدة:
- أين تقع الوحدة بالضبط، وإلى أي كمبوند أو مبنى تتبع؛
- ما الذي تملكه: ملكية مسجلة، أم حق انتفاع بموافقاته؛
- من سيتقدم بالطلب، وهل هو مصري أم أجنبي.
جهّز هذه النقاط قبل أن تستقبل الحجوزات، لا بعدها.
ضرائب Airbnb في مصر: كيف تُحسب الضريبة على إيجار الشقة المفروشة؟
الإيجار من العقارات المبنية المؤجرة وفق القانون المدني ومن الوحدات المفروشة يُحاسب بالطريقة نفسها: الإيجار الفعلي، ناقص 50%، ثم شرائح الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين. شقة الإجازات المؤجرة مفروشة تدخل تحت هذه القاعدة ما دام الدخل يُعامل كإيجار، ونشرح بالأسفل متى يمكن أن يُناقش ذلك.
الـ50% خصم ثابت. هي تقوم مقام مصاريفك، ولا يوجد خيار لخصم مصاريفك الفعلية بدلًا منها: خيار المادة 40 القديم أُلغي في 2008.
| الخطوة | ما يحدث |
|---|---|
| 1. الإيجار الفعلي | إجمالي الإيجار المحصّل عن الوحدة خلال السنة الميلادية |
| 2. خصم 50% | يُخصم النصف أيًا كانت مصاريفك الحقيقية |
| 3. الشرائح | يخضع الباقي لأسعار ضريبة الدخل في القانون 7 لسنة 2024 |
| 4. خصم الضريبة العقارية | الضريبة على العقارات المبنية المسددة عن الوحدة تُخصم من ضريبة الدخل على هذا الإيجار |
| 5. الإقرار | يقدّم الأفراد الإقرار حتى 31 مارس من السنة التالية |
مثال على الخطوة 2 وحدها: إيجار سنوي قدره 240,000 جنيه يعطي وعاءً قدره 120,000 جنيه قبل تطبيق الشرائح. ما ستدفعه في النهاية يتوقف على باقي إقرارك، وعلى خصم الضريبة العقارية، وعلى وضعك أنت، ولهذا نحسبه حالة بحالة.
الشرائح، حتى أكتوبر 2026:
| صافي الدخل السنوي الخاضع للضريبة (جنيه) | السعر |
|---|---|
| حتى 40,000 | 0% |
| أكثر من 40,000 حتى 55,000 | 10% |
| أكثر من 55,000 حتى 70,000 | 15% |
| أكثر من 70,000 حتى 200,000 | 20% |
| أكثر من 200,000 حتى 400,000 | 22.5% |
| أكثر من 400,000 حتى 1.2 مليون | 25% |
| أكثر من 1.2 مليون | 27.5% |
وإذا زاد صافي الدخل على 600,000 جنيه تسقط الشرائح الأدنى، فتضيع معها شريحة الـ0%.
وإذا كنت تعيش خارج مصر، فقد تفرض دولة إقامتك ضريبة على هذا الإيجار أيضًا. ضريبيًا تُعد مقيمًا في مصر إذا كان لك فيها سكن دائم، أو قضيت فيها أكثر من 183 يومًا خلال 12 شهرًا. واتفاقيات منع الازدواج الضريبي، مثل اتفاقيات مصر مع إيطاليا وروسيا والمملكة المتحدة وألمانيا، تحدد أي دولة يحق لها فرض الضريبة على أي دخل، والإجابة تتوقف على أرقامك.
هل تدفع ضريبة عقارية على شقة المصيف في شرم؟
نعم. الضريبة على العقارات المبنية وفق القانون 196 لسنة 2008 تُستحق على كل وحدة، بما فيها الشاليهات والوحدات المقفولة، ويدفعها المالك أو صاحب حق الانتفاع. أي أنها تخص المالك المصري والأجنبي صاحب حق الانتفاع على السواء.
| البند | القاعدة، أكتوبر 2026 |
|---|---|
| الوعاء | 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% للوحدات السكنية (32% لغير السكنية) |
| من يدفع | المالك أو صاحب حق الانتفاع |
| المواعيد | تُستحق في 1 يناير، وتُسدَّد على قسطين: آخر يونيو وآخر ديسمبر |
| الطعن | خلال 60 يومًا من الإخطار |
| إعفاء السكن الرئيسي | سكن رئيسي قيمته أقل من نحو 8 ملايين جنيه (وفق مصلحة الضرائب العقارية، 2026)؛ شقة المصيف والوحدة الثانية لا تُعد سكنًا رئيسيًا |
النقطة الأخيرة تهم المالك المصري تحديدًا: إذا كان سكنك الرئيسي في القاهرة أو الإسكندرية، فشقة شرم وحدة ثانية، ولا يشملها إعفاء السكن الرئيسي.
والقيمة الإيجارية هنا هي القيمة المقدّرة للوحدة، وهي رقم مختلف عن الإيجار الذي يدفعه ضيوفك، وعند إعادة التقدير لا تزيد بأكثر من 30% للوحدات السكنية. ومهلة الإقرارات المخفضة للضريبة العقارية عن 2026 أُغلقت في 30 سبتمبر 2026، ومهلة الإعفاء من مقابل التأخير أُغلقت في 2 أكتوبر 2026، ولم نجد قرارًا بمدّها. ولأن هذه الضريبة تُخصم من ضريبة الدخل على إيجارك، فسدادها في موعدها والاحتفاظ بإيصالاتها مفيد مرتين. الحساب والطعن بالتفصيل في دليل الضريبة العقارية على الشقق التمليك 2026.
متى يُعامل تأجير شقق الإجازات كنشاط تجاري؟
هذه هي المنطقة الرمادية، ونتعامل معها بحذر. قاعدة الـ50% مكتوبة للإيجار. أما التأجير الذي يبدأ يشبه نشاطًا فندقيًا، مثل عدة وحدات معروضة طوال السنة مع تنظيف يومي أو وجبات أو انتقالات تُباع مع الإقامة، فقد يُنظر إليه بشكل مختلف، وقد تُناقش معاملته الضريبية. لا نعرف عددًا من الليالي أو الوحدات يحسم المسألة، والأمر يتوقف على الوقائع.
إذا عومل التأجير كنشاط تجاري، تدخل قواعد أخرى في الصورة:
- الدفاتر. القانون 150 لسنة 2026 يُلزم كل نشاط بإمساك دفاتر منتظمة، اعتبارًا من الفترة الضريبية 2028.
- ضريبة القيمة المضافة. تأجير الوحدات السكنية معفى، لكن التسجيل في القيمة المضافة إلزامي للنشاط متى بلغ حجم أعماله 500,000 جنيه.
- الإيصال الإلكتروني. كل ممول لضريبة الدخل أو القيمة المضافة في منطقة شرم الشيخ يبيع للمستهلكين ملزم بإصدار الإيصال الإلكتروني منذ 1 نوفمبر 2022 (قرار مصلحة الضرائب رقم 484 لسنة 2022).
- الضريبة العقارية. الوحدات السكنية لها خصم 30% وغير السكنية 32%، وأيهما ينطبق على وحدة تُستغل تجاريًا جزء من السؤال نفسه.
الأسلم أن تقرر مبكرًا كيف ستؤجر الوحدة، وأن تحتفظ بسجلات تطابق ما تفعله فعلًا.
ما الذي تقدّمه كل سنة كمؤجر شقة إجازات في شرم؟
| الالتزام | الموعد | ملاحظات |
|---|---|---|
| ترخيص شقق الإجازات | كل سنة | رسم تجديد سنوي بعد الترخيص الأول |
| الإقامة (للأجنبي الفرد صاحب الترخيص) | تبقى سارية | شرط الترخيص إقامة سارية |
| الضريبة على العقارات المبنية | آخر يونيو وآخر ديسمبر | مستحقة سواء أُجّرت الوحدة أم بقيت مقفولة |
| ضريبة الدخل على الإيجار | الإقرار حتى 31 مارس | الإيجار الفعلي ناقص 50%، ثم الشرائح، مع خصم الضريبة العقارية |
التأخير مكلف. الإقرار المتأخر حتى 60 يومًا غرامته من 3,000 إلى 50,000 جنيه، وبعد ذلك من 50,000 جنيه إلى 2 مليون جنيه. ومقابل التأخير يُحسب بسعر البنك المركزي المعلن زائد 2%، بحد أقصى 100% من الضريبة. نُعدّ الإقرار السنوي ضمن خدمة إعداد وتقديم الإقرارات الضريبية، بحيث يتطابق الإيجار وخصم الـ50% وخصم الضريبة العقارية مع سجلاتك.
نعمل مع الملاك في شرم الشيخ وجنوب سيناء من مكتبنا رقم 314 في مول العزيزية برأس كنيدي، أو عن بُعد على واتساب. والصورة الضريبية الكاملة للملاك، من الضريبة على العقارات المبنية إلى ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% عند البيع، في صفحة الإقرارات الضريبية لملاك العقارات والمؤجرين.
الخلاصة: ليست منصة Airbnb هي المشكلة. فإذا كنت تؤجر شقتك للسياح بوصفها شقة إجازات، فهناك ترخيص من وزارة السياحة برسوم معاينة وترخيص في السنة الأولى، ورسم تجديد كل سنة بعدها، ويحتاج الأجنبي إلى إقامة سارية. ويخضع الإيجار لضريبة الدخل على نصفه فقط، وتُخصم منها الضريبة العقارية. وإذا اتسع التأجير حتى صار أقرب إلى نشاط فندقي، فتواصل معنا قبل أن يُحاسب بوصفه نشاطًا تجاريًا.
