الإقامة عن طريق شراء عقار مسار معروف في مصر، لكنه في شرم الشيخ أعقد مما توحي به الإعلانات. الدولة تمنح الإقامة على أساس التملك، وكل وصف منشور لهذا المسار يتحدث عن سند ملكية مسجل لعقار تملكه أنت. أما في شرم، فالأجنبي لا يستطيع أن يتملك شقة، وما يحصل عليه في الغالب هو حق انتفاع طويل الأجل يخضع للقرار الجمهوري رقم 128 لسنة 2022 وموافقاته الأمنية.
لذلك فالإجابة الدقيقة، حتى أكتوبر 2026، هي أن الأمر يتوقف على عقدك. نشرح هنا ما تقوله القواعد المنشورة، ولماذا تختلف شرم عن الغردقة والقاهرة، وما نراجعه في العقد قبل التوقيع، وما يخص البائع المصري والسمسار، ثم طرق الإقامة الأخرى إذا لم يصلح طريق العقار.
الإقامة عن طريق شراء عقار في مصر: القاعدة العامة
القانون الأساسي لإقامة الأجانب في مصر هو القانون رقم 89 لسنة 1960 بشأن دخول وإقامة الأجانب، والإقامة تُمنح بحسب الغرض: السياحة، أو العمل، أو الدراسة، أو الأسرة، أو التملك، أو الاستثمار. التملك واحد من هذه الأغراض، أي أن الإقامة المبنية على عقار تملكه طريق معترف به، وليست ثغرة.
ما يحدد شكل هذا الطريق في الواقع:
- سند ملكية مسجل. كل الأوصاف المنشورة لطريق الإقامة العقارية التي راجعناها تشترط سند ملكية مسجلًا، والعقد الابتدائي وحده ليس سندًا مسجلًا.
- القيمة المسجلة بالدولار. مدة الإقامة تتحدد بالقيمة المسجلة للعقار بالدولار، والجهات المختصة تؤكد الشرائح المعمول بها وقت التقديم. المواقع تنشر حدودًا مختلفة، ولن نكررها هنا (انظر التصحيح أدناه).
- إقامة تتجدد، لا إقامة دائمة. لا توجد إقامة دائمة للقادمين الجدد، ولا تأشيرة مخصصة للمتقاعدين، والإقامة العقارية إقامة تُجدَّد.
- الدفع بالعملة الصعبة عن طريق بنك. رسوم الإقامة تُدفع من عملة صعبة مُحوَّلة عبر بنك، مع إيصال بنكي حديث. قواعد 2023 اشترطت ألا يزيد عمر الإيصال على 15 يومًا، فتأكد من الممارسة الحالية قبل الذهاب. والرسوم الرسمية نفسها بسيطة.
هل يستطيع الأجنبي تملك شقة في شرم الشيخ؟
لا. منذ 1 أبريل 2022 أخرج القرار الجمهوري رقم 128 لسنة 2022 شرم الشيخ ودهب وقطاع خليج العقبة السياحي (في حدود خرائط القرار) من نطاق قانون تنمية سيناء رقم 14 لسنة 2012، ووضع لها نظامًا خاصًا. وفق هذا النظام:
- لا يتملك الأراضي والمباني إلا المصريون أو الكيانات المملوكة بالكامل لمصريين؛
- كل تملك أو تخصيص أو حق انتفاع أو أي تعامل عقاري آخر يحتاج موافقة مسبقة من وزارتي الدفاع والداخلية وجهاز المخابرات العامة، للمصريين والأجانب على السواء، وإلا كان العقد باطلًا؛
- الشراء باسم شركة لا يغيّر شيئًا، لأن الشركة التي فيها مساهم أجنبي واحد ليست مملوكة بالكامل لمصريين.
ما يحصل عليه المشتري الأجنبي لشقة في شرم هو في الغالب حق انتفاع طويل الأجل: حق استعمال الوحدة والاستفادة منها، ومدته يحددها العقد والموافقات. ولم يفتح القانون رقم 11 لسنة 2024 أراضي سيناء للأجانب، فتملّك الأجنبي للأرض في أي مكان في سيناء، ومنها شرم، يظل ممنوعًا.
وحق الانتفاع ليس مجرد إذن بالسكن، بل تترتب عليه التزامات حقيقية. فصاحب حق الانتفاع، مثلًا، هو من يدفع الضريبة على العقارات المبنية عن الوحدة، كما يفعل المالك. يبقى السؤال المفتوح: هل يمنحه هذا الحق أيضًا ميزة الإقامة التي يمنحها التملك؟ تفاصيل الشراء نفسه، من الموافقات إلى ضرائب الصفقة، في دليلنا عن تملك الأجانب في شرم الشيخ وحق الانتفاع.
هل يصلح عقد حق الانتفاع للحصول على الإقامة؟
هذا هو السؤال الذي يهم المشتري في شرم، ولم نجد قاعدة منشورة تجيب عنه مباشرة. المصادر المنشورة تصف طريق الإقامة العقارية بسند ملكية مسجل وقيمة مسجلة بالدولار، أما حق الانتفاع فحق على وحدة يملكها غيرك. لم نجد نصًا يقول إن عقد الانتفاع يصلح، ولم نجد نصًا يقول إنه مستبعد. ومن يقول لك «نعم دائمًا» أو «لا أبدًا» عن كل عقود شرم فهو يخمّن.
الذي يحسم حالتك هو الورق الذي أمامك. في مكتبنا بشرم الشيخ نبدأ بهذه النقاط:
| ما نراجعه | لماذا يهم ملف الإقامة |
|---|---|
| ما يملكه البائع فعلًا: ملكية، أم حق انتفاع على أرض دولة، أم حق انتفاع انتقل إليه من غيره | حقك لن يكون أقوى من حق البائع |
| هل صدرت الموافقات الأمنية وفق القرار 128 لسنة 2022، أم أنها شرط معلّق في الصفقة | بدونها يكون العقد باطلًا، والعقد الباطل لا يسند أي ملف |
| هل يمكن تسجيل العقد، وبأي طريق | كل الأوصاف المنشورة لطريق الإقامة العقارية تشترط سندًا مسجلًا |
| القيمة بالدولار المذكورة في العقد | القيمة المسجلة بالدولار هي التي تحدد مدة الإقامة |
| المدة وبنود التجديد | المدة يحددها العقد والموافقات، لا رقم منشور على موقع |
العقد نفسه قد يكون مناسبًا تمامًا للسكن في الشقة، وضعيفًا في ملف الإقامة. لذلك راجِعه قبل دفع أي مبلغ، لا بعده.
شرم الشيخ أم الغردقة أم القاهرة: هل يُحدث مكان الشقة فرقًا؟
نعم، وفرقًا كبيرًا. لسيناء قواعد لا تنطبق على باقي مصر، والمشتري الأجنبي الذي يريد الإقامة قد يجد أن المكان أهم من السعر.
| مكان الشقة | ما يحصل عليه المشتري الأجنبي | ما ينتبه إليه في الإقامة |
|---|---|---|
| شرم الشيخ ودهب وقطاع خليج العقبة السياحي (القرار 128 لسنة 2022) | حق انتفاع طويل الأجل؛ الأرض والمباني تبقى للمصريين أو للكيانات المملوكة بالكامل لمصريين | سؤال حق الانتفاع والسند المسجل: راجع العقد |
| باقي سيناء، مثل مدينة الطور وسانت كاترين ورأس سدر (القانون 14 لسنة 2012) | لا تملّك أجنبي للأرض؛ حق انتفاع لا ملكية | السؤال نفسه كما في شرم، تحت قانون مختلف |
| الغردقة ومنطقة البحر الأحمر السياحية | يُعامل الأجنبي معاملة المصري في الوحدات السكنية، بشرط موافقة الجهات المختصة | التملك ممكن بهذه الموافقة، فيصبح السؤال عن التسجيل والقيمة المسجلة |
| القاهرة ومعظم مصر خارج سيناء (القانون 230 لسنة 1996) | حتى عقارين سكنيين، لا تزيد مساحة كل منهما على 4,000 م²؛ لا بيع قبل 5 سنوات إلا باستثناء | كما في الغردقة |
إذا كانت الإقامة من أهم أسباب الشراء، فقارن بين هذه الأماكن قبل اختيار الوحدة، لا بعد دفع العربون.
«اشترِ بكذا دولار واحصل على إقامة»: أين الخطأ؟
جزء من هذا الخلط سببه برنامج مختلف ينشر أرقامًا فعلًا: الجنسية المصرية مقابل الاستثمار. هذا البرنامج ليس إقامة، ولا يصح الخلط بينهما.
| الطريق | يقوم على | ما هو منشور، أكتوبر 2026 |
|---|---|---|
| الإقامة عن طريق العقار | عقار تملكه بسند مسجل | لا أرقام نستطيع تأكيدها؛ الشرائح تتحدد وقت التقديم |
| إقامة المستثمر في مصر | شركة أو مشروع استثماري في مصر | تتجدد طوال مدة المشروع (لائحة مايو 2023)، وصاحبها معفى من اشتراط ترخيص العمل |
| الجنسية المصرية مقابل الاستثمار (قرار رئيس مجلس الوزراء 876 لسنة 2023) | عقار، أو وديعة، أو شركة، أو تبرع | عقار بقيمة 300,000 دولار يُحتفظ به 5 سنوات؛ رسم طلب (القانون 28 لسنة 2023)؛ الحضور الشخصي مطلوب منذ 2025 |
إذا كنت البائع أو السمسار في شرم الشيخ: ما الذي يخصك؟
السؤال لا يصل إلى المشتري وحده. المالك المصري والسمسار والمطور في شرم كثيرًا ما يسمعونه بصيغة واحدة: «هل تمنح هذه الشقة إقامة؟». قبل أن تجيب، هذه النقاط تخصك أنت:
- لا تَعِد بالإقامة. لا توجد قاعدة منشورة تحسم إن كان حق الانتفاع في شرم يصلح للإقامة، فلا تكتب في الإعلان أو العقد أن الوحدة «تمنح إقامة». قدّم العقد والموافقات كما هي، واترك سؤال الإقامة لمراجعة العقد نفسه.
- الموافقات قبل أي تعامل. وفق القرار 128 لسنة 2022، كل تعامل عقاري في شرم، بما فيه منح حق انتفاع لأجنبي أو إعادة بيع حق انتفاع قائم، يحتاج موافقة مسبقة من وزارتي الدفاع والداخلية وجهاز المخابرات العامة، وإلا كان العقد باطلًا. والقاعدة تسري على المصري كما تسري على الأجنبي.
- ضريبة التصرفات العقارية. منح حق الانتفاع تصرف خاضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من إجمالي القيمة دون أي خصومات، ومثله الإيجار لمدة تزيد على 50 سنة، وتُسدَّد الضريبة خلال 60 يومًا (قانون الضريبة على الدخل كما أعيدت صياغته بالقانون 151 لسنة 2026). والتطبيق الإلكتروني الذي أتاحته مصلحة الضرائب لسداد هذه الضريبة يغطي القاهرة الكبرى والإسكندرية فقط حتى الآن، فلا تعتمد عليه لوحدة في شرم.
- البيع عن طريق شركة. إذا كان البائع شركة أو منشأة فردية، فالعقار المبيع يُحاسب ضريبيًا كدخل نشاط، لا بضريبة الـ2.5%، وهذا يحتاج حسابًا خاصًا بكل حالة.
ما طرق الإقامة الأخرى لمن يعيش في شرم الشيخ؟
إذا لم يصلح عقدك لملف إقامة عقارية، يظل بإمكانك استعمال الشقة، ويمكن أن تقوم إقامتك على غرض آخر. القانون المصري يمنح الإقامة للسياحة والعمل والدراسة والأسرة والاستثمار إلى جانب التملك، والغرض المناسب يتوقف على ما تفعله هنا، لا على ما اشتريته فقط.
- الاستثمار: إقامة المستثمر تتجدد طوال مدة المشروع. وفي مناطق القرار 128 لسنة 2022 يجب أن يكون المشروع الاستثماري غير المصري شركة مساهمة مصرية، وأي تغيير في المؤسسين أو المساهمات أو النظام الأساسي يحتاج الموافقات الأمنية، إلى جانب موافقة الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة أو الهيئة العامة للرقابة المالية. هذا قرار يخص شركة، وليس طريقًا مختصرًا لشقة.
- العمل: إقامة العمل مرتبطة بالوظيفة وبترخيص عمل الأجانب. وفق قانون العمل رقم 14 لسنة 2025، الساري منذ 1 سبتمبر 2025، يحدد رسوم الترخيص قرار وزاري.
- الأسرة والسياحة: لكل منهما ملف مستقل وشروط مختلفة، ولا يقوم أي منهما على تملك العقار.
وإذا كنت مقيمًا في مصر الآن دون إقامة سارية، فابدأ بتقنين وضعك قبل أي حديث عن إقامة عقارية. قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2807 لسنة 2026 (الجريدة الرسمية، العدد 37 مكرر، 14 سبتمبر 2026) مدّ مهلة تقنين أوضاع الأجانب المقيمين دون إقامة نظامية سنة إضافية.
نشرح الفرق بين هذه الطرق وطريقة التجديد في صفحة إقامة الأجانب في مصر للمستثمرين والملاك والأسر، ونعرضها بالتفصيل للمستثمر ومالك العقار والمتقاعد في دليل شروط إقامة الأجانب في مصر 2026.
أين تقدّم على الإقامة في شرم الشيخ وكيف تدفع الرسوم؟
مواعيد الإقامة تُحجز عبر بوابة وزارة الداخلية eres.moi.gov.eg. وفي شرم الشيخ تُظهر خرائط جوجل المجمع الشرطي على أنه مكتب الجوازات والتأشيرات، فتأكد من مواعيد العمل قبل الذهاب. أحضر الإيصال البنكي للعملة الصعبة التي حوّلتها، وتأكد من المدة المقبولة لعمر الإيصال وقت التقديم. الخطوات المحلية بالتفصيل في صفحتنا عن إجراءات الإقامة في شرم الشيخ ومكتب الجوازات.
الإقامة والضرائب: ما الذي يتغير وما الذي لا يتغير
تصريح الإقامة شيء، والإقامة الضريبية شيء آخر. ضريبيًا تُعد مقيمًا إذا كان لك سكن دائم في مصر، أو قضيت فيها أكثر من 183 يومًا خلال 12 شهرًا. والمقيم يخضع للضريبة على دخله من مصر، وعلى دخله من الخارج فقط إذا كان مركز نشاطه في مصر.
وبعض الالتزامات مرتبطة بالوحدة نفسها، أيًا كان وضع إقامتك:
| الالتزام | على مَن | ملاحظات، أكتوبر 2026 |
|---|---|---|
| الضريبة على العقارات المبنية (القانون 196 لسنة 2008) | كل وحدة، بما فيها الشاليهات والوحدات الخالية؛ يدفعها المالك أو صاحب حق الانتفاع | 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% للوحدات السكنية؛ على قسطين، آخر يونيو وآخر ديسمبر |
| إعفاء السكن الرئيسي 2026 (وزارة المالية ومصلحة الضرائب العقارية) | وحدة هي سكنك الرئيسي، قيمتها أقل من نحو 8 ملايين جنيه | شقة المصيف أو الوحدة الثانية لا تُعد سكنًا رئيسيًا |
| الضريبة على دخل الإيجار | من يحصل على الإيجار | الإيجار الفعلي ناقص 50%، ثم شرائح ضريبة الدخل؛ إقرار الأفراد حتى 31 مارس |
وللإقامة دور مباشر إذا كنت تنوي تأجير الشقة للسياح: ترخيص شقق الإجازات من وزارة السياحة يشترط على مقدم الطلب الأجنبي، إذا كان فردًا، أن تكون لديه إقامة سارية. الترخيص وضريبة الإيجار والإقرار السنوي نشرحها في دليل تأجير شقتك مفروش أو على Airbnb في شرم الشيخ، والصورة الضريبية الكاملة للملاك في خدمة الإقرارات الضريبية لملاك العقارات والمؤجرين.
الخلاصة: الإقامة عن طريق العقار موجودة في مصر، لكنها مبنية على عقد ملكية مسجل. وفي شرم يحصل الأجنبي غالبًا على حق انتفاع لا على ملكية، ولا توجد قاعدة منشورة تقول إن ذلك يصلح للإقامة أو لا يصلح. فالحكم في النهاية لعقدك نفسه، فراجعه قبل أن تدفع.
