Molti italiani che passano l'inverno a Sharm el Sheikh partono da un'idea semplice: compro casa e ottengo la residenza. In Egitto la residenza tramite l'acquisto di un immobile esiste davvero, ma ogni descrizione pubblicata di questa via presuppone un titolo di proprietà registrato. A Sharm uno straniero non può essere proprietario di un appartamento: di solito acquista un usufrutto di lunga durata, in una zona regolata dal Decreto presidenziale 128/2022 e dalle sue autorizzazioni di sicurezza.
A ottobre 2026 la risposta è quindi: dipende dal Suo contratto, perché nessuna norma pubblicata dice se l'usufrutto basti. Qui sotto trova le regole, i punti del contratto da controllare prima di firmare e le alternative.
Un chiarimento: qui «residenza» significa permesso di soggiorno egiziano. Della residenza fiscale, che segue regole proprie, si parla in fondo.
Residenza in Egitto con l'acquisto di un immobile: la regola generale
Il soggiorno degli stranieri in Egitto si fonda sulla Legge 89/1960, e i permessi si rilasciano per motivo: turismo, lavoro, studio, famiglia, proprietà, investimento. Il permesso legato alla casa di proprietà è quindi una via ufficiale, non un escamotage: si rinnova, ma non diventa permanente.
Le descrizioni pubbliche di questa via che abbiamo verificato chiedono tutte un titolo di proprietà registrato. La durata della residenza dipende dal valore in USD registrato dell'immobile, e le autorità confermano le fasce in vigore al momento della domanda. Le soglie che circolano online si contraddicono, per questo non le riportiamo.
Uno straniero può comprare casa a Sharm el Sheikh?
Non come proprietario. Dal 1° aprile 2022 il Decreto presidenziale 128/2022 sottrae Sharm el Sheikh, Dahab e il settore turistico del Golfo di Aqaba, entro i confini delle mappe del decreto, alla legge generale sul Sinai (Legge 14/2012) e dà a queste zone un regime proprio. Per chi compra contano due regole:
- terreni ed edifici possono appartenere solo a cittadini egiziani o a soggetti interamente di proprietà egiziana;
- ogni proprietà, assegnazione, usufrutto o altra operazione immobiliare richiede le autorizzazioni preventive di sicurezza, per egiziani e stranieri allo stesso modo, altrimenti il contratto è nullo.
Intestare l'acquisto a una società non cambia il quadro: basta un solo socio straniero perché la società non sia più interamente egiziana. E la Legge 11/2024 non ha aperto i terreni del Sinai agli stranieri, per cui la proprietà straniera di terreni in tutto il Sinai, Sharm compresa, va considerata vietata.
L'acquirente straniero di un appartamento a Sharm, quindi, detiene di solito un usufrutto di lunga durata. Il concetto Le sarà familiare: chi ha l'usufrutto usa l'immobile e ne gode, mentre la proprietà resta ad altri. La durata dipende dal contratto e dalle autorizzazioni, non da una cifra standard. Gli obblighi, invece, sono concreti: il titolare dell'usufrutto, per esempio, paga l'imposta sui fabbricati dell'unità come farebbe un proprietario.
L'usufrutto vale per il permesso di soggiorno?
È la domanda decisiva per chi compra a Sharm, e nessuna norma pubblicata che abbiamo trovato vi risponde. La via dell'immobile parla di titolo registrato e di valore registrato in USD; l'usufrutto è un diritto su un'unità che resta di proprietà altrui. Nulla di quanto abbiamo verificato dice che basti, e nulla dice che sia escluso. Chi Le risponde «sì, sempre» o «no, mai» per qualunque contratto di Sharm sta tirando a indovinare.
Per il Suo caso contano le carte che ha davanti. Questi sono i punti che guardiamo per primi:
| Cosa controllare | Perché conta per la pratica di residenza |
|---|---|
| Che cosa detiene davvero il venditore: proprietà, usufrutto su terreno statale o usufrutto ceduto da altri | Il Suo diritto non può essere più solido di quello del venditore |
| Se le autorizzazioni di sicurezza del Decreto 128/2022 sono già state ottenute o sono una condizione dell'accordo | Senza, il contratto è nullo, e un contratto nullo non sostiene nessuna domanda |
| Se e come il contratto può essere registrato | Ogni descrizione pubblicata della via immobiliare richiede un titolo registrato |
| Il valore in USD indicato nel contratto | Il valore registrato in USD determina la durata della residenza |
| La durata dell'usufrutto e le clausole di rinnovo | Dipendono dal contratto e dalle autorizzazioni, non da una cifra letta online |
Lo stesso contratto può andare benissimo per abitare l'appartamento e risultare debole per una pratica di residenza. Per questo la verifica va fatta prima che i soldi passino di mano, non dopo.
Sharm, Hurghada o Cairo: conta dove si compra?
Moltissimo. Il Sinai ha regole che il resto dell'Egitto non ha, e per uno straniero che punta alla residenza il luogo può contare più del prezzo.
| Dove si trova l'appartamento | Che cosa può detenere uno straniero | Cosa guardare per la residenza |
|---|---|---|
| Sharm el Sheikh, Dahab, settore turistico del Golfo di Aqaba (Decreto 128/2022) | Usufrutto di lunga durata; terreni ed edifici restano a egiziani o a soggetti interamente di proprietà egiziana | La questione dell'usufrutto: va controllato il contratto |
| Resto del Sinai: El Tor, Santa Caterina, Ras Sudr (Legge 14/2012) | Niente terreno a stranieri; usufrutto, non proprietà | La stessa domanda di Sharm, con un'altra legge |
| Hurghada e zona turistica del Mar Rosso | Come gli egiziani per le unità residenziali, previa approvazione delle autorità competenti | Proprietà possibile con quell'approvazione: contano registrazione e valore registrato in USD |
| Cairo e gran parte dell'Egitto (Legge 230/1996) | Fino a due abitazioni di non oltre 4.000 m² ciascuna; nessuna rivendita per 5 anni, salvo deroga | Come a Hurghada |
Se la residenza è uno dei motivi dell'acquisto, faccia questo confronto prima di scegliere l'unità. L'acquisto in sé, con autorizzazioni e imposte, è trattato nella nostra guida su come comprare casa a Sharm el Sheikh.
«Compri sopra X dollari e avrà Y anni»: cosa sbagliano i siti
Parte della confusione nasce da un altro programma, che le cifre invece le pubblica: la cittadinanza per investimento. Non è un permesso di soggiorno, e le due cose vanno tenute separate.
| Via | Su che cosa si basa | Che cosa è pubblicato (ottobre 2026) |
|---|---|---|
| Residenza tramite immobile | Un immobile di proprietà, con titolo registrato | Nessuna cifra che possiamo confermare; le fasce si stabiliscono alla domanda |
| Residenza per investitori | Una società o un progetto d'investimento in Egitto | Rinnovabile per la durata del progetto (regolamento di maggio 2023); esenta dall'obbligo del permesso di lavoro |
| Cittadinanza per investimento (Decreto del Primo Ministro 876/2023) | Immobile, deposito, società o donazione | Immobile da USD 300.000 (circa 268.000 euro) tenuto 5 anni; un diritto di domanda (Legge 28/2023); presenza di persona richiesta dal 2025 |
Gli importi in dollari sono quelli fissati dalle norme; gli equivalenti in euro sono indicativi, al cambio ufficiale della Banca Centrale d'Egitto del 7 ottobre 2026 (1 euro ≈ 58,7 EGP; 1 dollaro ≈ 52,5 EGP).
Quali altre strade ci sono per vivere a Sharm con un permesso di soggiorno?
Se il Suo contratto non regge una pratica basata sull'immobile, può comunque usare l'appartamento e fondare il soggiorno su un altro dei motivi previsti. Quale sia adatto dipende da ciò che fa qui, non solo da ciò che ha comprato.
- Investimento. La residenza per investitori si rinnova per tutta la durata del progetto. Nelle zone del Decreto 128/2022, però, un progetto d'investimento non egiziano deve avere la forma di società per azioni egiziana (JSC), e ogni modifica a soci fondatori, partecipazioni o statuto richiede le autorizzazioni di sicurezza e l'approvazione di GAFI (l'autorità egiziana per gli investimenti) o della FRA (l'autorità di vigilanza finanziaria). È una scelta d'impresa, non una scorciatoia per un appartamento.
- Lavoro. La residenza per lavoro presuppone un impiego e il relativo permesso di lavoro. Con la Legge sul lavoro 14/2025, in vigore dal 1° settembre 2025, i diritti per il permesso di lavoro sono fissati con decreto ministeriale.
- Famiglia e turismo. Sono motivi distinti, ciascuno con requisiti e documenti propri.
- Pensione. Non è un motivo a sé: chi vive a Sharm con la pensione italiana sceglie tra la via dell'immobile, se il contratto la sostiene, e uno degli altri motivi.
La nostra pagina sul permesso di soggiorno in Egitto mette a confronto queste strade e spiega i rinnovi; la guida su come ottenere la residenza in Egitto le descrive una per una.
Dove si presenta la domanda a Sharm e come si pagano i diritti
Gli appuntamenti si prenotano sul portale del Ministero dell'Interno, eres.moi.gov.eg. A Sharm, Google Maps indica come ufficio passaporti e visti il Complesso di Polizia (المجمع الشرطي): verifichi gli orari prima di andare.
I diritti ufficiali sono modesti, nell'ordine di qualche centinaio di sterline egiziane, ma si pagano in valuta forte convertita tramite banca, presentando una ricevuta bancaria recente. Con le regole del 2023 la ricevuta non doveva avere più di 15 giorni: controlli la prassi attuale prima di presentarsi. I passaggi sul posto sono descritti nella nostra pagina sul permesso di soggiorno a Sharm el Sheikh.
Residenza e tasse: che cosa cambia per chi ha casa a Sharm
Permesso di soggiorno e residenza fiscale sono due cose diverse. Ai fini fiscali egiziani si è residenti se si ha un'abitazione permanente in Egitto o se vi si trascorrono più di 183 giorni in 12 mesi. I residenti sono tassati sui redditi egiziani, e su quelli esteri solo se il centro della loro attività è in Egitto.
Alcuni obblighi seguono l'unità, qualunque sia il Suo titolo di soggiorno:
| Obbligo | A chi si applica | Note, ottobre 2026 |
|---|---|---|
| Imposta sui fabbricati (Legge 196/2008), una sorta di IMU egiziana | Ogni unità, compresi chalet e unità vuote; paga il proprietario o il titolare dell'usufrutto | 10% del valore locativo annuo dopo una deduzione del 30% per le unità residenziali; due rate, a fine giugno e a fine dicembre |
| Esenzione 2026 per l'abitazione principale (secondo il Ministero delle Finanze e l'Autorità per l'imposta immobiliare, RTA) | Un'abitazione principale di valore inferiore a circa EGP 8 milioni (circa 136.000 euro al cambio del 7 ottobre 2026) | Case per le vacanze e seconde case non sono abitazione principale |
| Imposta sui redditi da affitto | Chi incassa l'affitto | Affitto effettivo meno una deduzione del 50%, poi gli scaglioni dell'imposta sul reddito; le persone fisiche dichiarano entro il 31 marzo |
La residenza conta, invece, se pensa di affittare l'appartamento ai turisti: la licenza Holiday Home del Ministero del Turismo richiede un permesso di soggiorno valido a chi la chiede come persona fisica straniera. Licenza, imposta sugli affitti e dichiarazione annuale sono trattate nella nostra pagina sulle tasse per i proprietari di casa in Egitto.
Per chi è in pensione, due avvertenze. Il trattamento della pensione italiana è un tema a sé, legato alla convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia ed Egitto: lo affrontiamo nella pagina dedicata ai pensionati italiani in Egitto. E se resta residente fiscale in Italia, gli adempimenti italiani legati alla casa all'estero vanno coordinati con il Suo commercialista in Italia: noi seguiamo la parte egiziana.
