ضريبة التصرفات العقارية 2.5%: على البائع أم المشتري؟ وكيف تبيع شقتك في شرم

ضريبة التصرفات العقارية يدفعها البائع، لا المشتري. هذه هي الإجابة المختصرة على أول سؤال يُطرح عند أي بيع. النسبة 2.5% من إجمالي قيمة البيع، دون خصم أي تكاليف، وتُسدَّد خلال 60 يومًا من التصرف. لكن البيع في شرم الشيخ له طبقة إضافية: أي تعامل على عقار هناك يحتاج موافقة أمنية مسبقة وفق القرار الجمهوري رقم 128 لسنة 2022، سواء كان البائع مصريًا أو أجنبيًا، والعقد من غيرها باطل.

نشرح هنا القواعد كما هي حتى أكتوبر 2026: من يدفع وعلى أي مبلغ، وأي تصرفات تدخل تحت الضريبة وأيها لا تدخل، وما يخص الورثة والشركات والبائع الأجنبي، ثم الموافقات والأوراق التي سيطلبها المشتري، وكيف تستلم الثمن عن طريق البنك. نحن مكتب محاسبة قانونية في المكتب رقم 314 بمول العزيزية في شرم الشيخ، ونجهّز هذه الصفقات مع الملاك قبل التوقيع، لا بعده.

ضريبة التصرفات العقارية على البائع أم المشتري؟

ضريبة التصرفات العقارية (قانون الضريبة على الدخل، بصيغته المعدلة بالقانون 151 لسنة 2026، الساري منذ 29 يوليو 2026) تُفرض على المتصرف، أي الشخص الذي يتصرف في العقار. في البيع، المتصرف هو البائع. والورثة الذين يبيعون عقارًا ورثوه يدفعونها بالطريقة نفسها، ولا يوجد في القاعدة استثناء للبائع الأجنبي.

قد يتفق الطرفان على أن يتحمل المشتري قيمة الضريبة. هذا اتفاق بينكما على من يدفع المبلغ في النهاية، لكنه لا يغيّر أن التصرف تصرفك أنت كبائع. فإذا اتفقتما على ذلك، اكتباه صراحة في العقد، وحدّدا من سيقدّم الضريبة ومتى، حتى لا تمر الـ60 يومًا وكل طرف ينتظر الآخر.

كم تبلغ ضريبة التصرفات العقارية؟ 2.5% من إجمالي الثمن

النسبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، وكلمة «إجمالي» هي المهمة هنا. لا تخصم ما دفعته في شراء الشقة، ولا تكلفة التشطيب أو التجديد، ولا عمولة السمسار. الضريبة على الثمن كله، سواء كسبت من البيعة أو خسرت.

الحساب بسيط عن قصد: لا شرائح ولا خصومات. ما يحتاج تفكيرًا فعلًا ليس الرقم، بل نوع التصرف ومن هو المتصرف، وهذا ما يحدده القسم التالي.

ما التصرفات الخاضعة لضريبة 2.5%؟

الضريبة تسري على العقارات المبنية والأراضي المعدة للبناء، باستثناء القرى، ولا تقتصر على البيع العادي:

سطران في هذا الجدول يهمان شرم الشيخ تحديدًا. منح حق الانتفاع تصرف خاضع للضريبة، وحق الانتفاع هو ما يحصل عليه المشتري الأجنبي هناك. والإيجار لأكثر من 50 سنة يُعامل كتصرف أيضًا، فعقد إيجار يتجاوز 50 سنة لا يُخرج الصفقة من الضريبة.

ضريبة التصرفات العقارية للورثة، وعند نقل الشقة للأقارب

مصر لا تفرض ضريبة على الميراث ولا على الهبات ولا على الثروة. لكن هذا لا يعني أن كل تصرف داخل العائلة معفى، لأن ضريبة التصرفات تنظر إلى من يستلم العقار:

• نقل الشقة للوالدين أو للزوج أو الزوجة أو للأولاد مستثنى من الـ2.5%.
• الهبة أو الوصية لأي شخص آخر، مثل أخ أو أخت أو ابن أخ، تصرف خاضع للضريبة بنسبة 2.5% من إجمالي القيمة.
• الورثة الذين يبيعون الشقة الموروثة بعد ذلك يدفعون 2.5% على هذا البيع.

وفي شرم الشيخ، التصرف العائلي يحتاج الموافقة أيضًا. القرار الجمهوري 128 لسنة 2022 يشترط موافقة مسبقة من وزارتي الدفاع والداخلية وجهاز المخابرات العامة على كل تملك أو تخصيص أو حق انتفاع أو تعامل عقاري، أيًا كانت أطرافه. الاستثناء من الضريبة لا يعني الاستثناء من الموافقة.

بيع شقة في شرم الشيخ: الموافقة قبل الضريبة

منذ 1 أبريل 2022 تخضع شرم الشيخ ودهب وقطاع خليج العقبة السياحي للقرار الجمهوري رقم 128 لسنة 2022، الذي استثنى هذه المناطق، في حدود خرائطه، من أحكام القانون 14 لسنة 2012 بشأن التنمية المتكاملة في شبه جزيرة سيناء. وقاعدتان فيه تحكمان أي بيع:

1. الأراضي والمباني للمصريين أو للكيانات المملوكة بالكامل لمصريين. أي أن المصري يتملك وحدته في شرم ويستطيع أن يبيعها لمصري آخر، أما الأجنبي، أو الشركة التي فيها مساهم أجنبي واحد، فلا يتملك، ويحصل على حق انتفاع.
2. كل تعامل عقاري يحتاج موافقة مسبقة من وزارتي الدفاع والداخلية وجهاز المخابرات العامة، للمصريين والأجانب على السواء، وإلا كان العقد باطلًا.

عمليًا، تختلف الصفقة بحسب طرفيها:

ولا تعتمد على الإعلانات التي تذكر مدة ثابتة واحدة لكل الوحدات. مدة حق الانتفاع في شرم يحددها العقد والموافقات، وهذه المدة هي ما يُباع فعلًا.

ولأن الموافقة شرط لصحة العقد، سيسأل المشتري الحريص عن الموافقة التي قام عليها شراؤك أنت، وعمن سيتقدم بطلب الموافقة على هذا البيع ومتى. دليلنا عن شراء عقار في شرم الشيخ للأجانب ينصح المشترين بهذا السؤال تحديدًا، فجهّز إجابته.

الحدود الدقيقة لمناطق القرار، مثلًا حول نبق والمطار، تتوقف على خرائطه. أما الطور وسانت كاترين ورأس سدر فتبقى تحت القانون 14 لسنة 2012، بقواعد مختلفة.

لو البائع أجنبي: هل عليه ضريبة التصرفات العقارية؟

نعم، بالنسبة نفسها وبالقواعد نفسها. لكن ما يستطيع الأجنبي أن يبيعه يتوقف على مكان العقار:

وإذا كان البائع مقيمًا ضريبيًا في دولة أخرى، فقد تنظر تلك الدولة في البيع أيضًا. ولمصر اتفاقيات لمنع الازدواج الضريبي مع دول عديدة، والإعفاء في بلد الإقامة سؤال لمستشار البائع هناك، ونحن نجهّز له الجانب المصري من الملف.

ضريبة التصرفات العقارية على الشركات: لو الشقة باسم الشركة

إذا كان العقار مملوكًا لشركة أو لمنشأة فردية، مثل مقر فندق أو كافيه أو مركز غوص، فلا يسري نظام الـ2.5%. العقار الذي يبيعه نشاط تجاري يُحاسب كدخل نشاط، وهذا يحتاج حسابًا خاصًا لكل حالة.

وإذا بعت الشركة نفسها بدل العقار، فأنت تبيع حصصًا أو أسهمًا. الأرباح من بيع الأسهم غير المقيدة في البورصة تخضع لضريبة الدخل، والبائع غير المقيم يسددها خلال 60 يومًا. ولشركة داخل سيناء أو في مناطق القرار 128، تتقاضى الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة رسم موافقة على نقل الأسهم. وإذا مر على تأسيس الشركة أكثر من 3 أشهر، يحتاج النقل مستخرج سجل تجاري يثبت سداد 25% على الأقل من رأس المال، والموافقات الأمنية فوق ذلك. الجانب الخاص بالشركات في صفحة تأسيس الشركات في شرم الشيخ وجنوب سيناء.

موعد سداد ضريبة التصرفات العقارية: 60 يومًا، والتطبيق غير متاح في شرم بعد

أمامك 60 يومًا من التصرف لتسدد الضريبة. وإذا فات الميعاد، يُستحق مقابل التأخير وفق القواعد العامة: سعر البنك المركزي المصري زائد 2%، بحد أقصى 100% من الضريبة (القانون 7 لسنة 2025).

ولدى مصلحة الضرائب المصرية الآن تطبيق «التصرفات العقارية» لهذه الضريبة، لكنه حتى أكتوبر 2026 يغطي القاهرة الكبرى والإسكندرية فقط. أي أن بيع شقة في شرم الشيخ، أو في أي مكان آخر في جنوب سيناء، لا يُقدَّم من خلاله حتى الآن. اتفق على طريقة تقديم الضريبة قبل التوقيع، حتى لا تمر الـ60 يومًا وأنت تبحث عن الإجابة.

الأوراق المطلوبة لبيع شقة في شرم الشيخ

المشتري الحريص سيطلب أغلب هذه الأوراق قبل أن يدفع العربون، فجهّزها قبل أن تعرض الشقة.

الضريبة على العقارات المبنية تستحق مراجعة منفصلة قبل البيع. تُستحق في 1 يناير على كل وحدة، بما فيها الشاليهات والوحدات المقفولة، بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% للوحدات السكنية. وإعفاء السكن الرئيسي الذي أعلنته مصلحة الضرائب العقارية في 2026، لوحدة قيمتها أقل من نحو 8 ملايين جنيه، لا يشمل شقة المصيف: إذا كان سكنك الرئيسي في القاهرة أو الإسكندرية، فشقة شرم وحدة ثانية.

وإذا كان لديك نزاع قائم على الضريبة العقارية، فإنهاء المنازعات الضريبية بالقانون 152 لسنة 2026 يشمله، والباب مفتوح حتى 31 ديسمبر 2026. أداة فحص أهلية إنهاء المنازعات الضريبية توضح إن كانت حالتك تدخل فيه. أما مهلة الإقرارات المخفضة للضريبة العقارية عن 2026 فأُغلقت في 30 سبتمبر 2026، ومهلة الإعفاء من مقابل التأخير عليها أُغلقت في 2 أكتوبر 2026، ولم نجد قرارًا بمدّها.

وإذا كنت أجّرت الشقة في سنة البيع، فإيجار تلك السنة يدخل في إقرارك: الإيجار الفعلي ناقص 50%، ثم شرائح ضريبة الدخل، مع خصم الضريبة على العقارات المبنية المسددة عن الوحدة من ضريبة الدخل على هذا الإيجار. ويقدّم الأفراد الإقرار من 1 يناير حتى 31 مارس. التفاصيل السنوية في دليل الضريبة العقارية على الشقق التمليك 2026.

استلام ثمن الشقة وتحويله: الملف البنكي

هنا تقل فائدة النصائح العامة. التحويل نفسه خطوة بنكية: البنك يطبّق قواعد البنك المركزي المصري السارية يوم التحويل، ويطلب مستندات تناسبها. وما يطلبه يتوقف على البنك، وعلى وضع إقامتك، وعلى العملة التي يدفع بها المشتري، وعلى الطريقة التي دخلت بها فلوس الشراء إلى مصر أصلًا إذا كنت أجنبيًا أو مصريًا مقيمًا بالخارج. لذلك لا ننشر قائمة واحدة.

ما يفيد في كل الحالات:

1. استلم الثمن عن طريق البنك، في حساب باسمك، وبالمبلغ المكتوب في العقد. الكاش، أو ثمن يختلف عما في العقد، يصعّب بناء الملف البنكي.
2. احتفظ بما يثبت دخول فلوس الشراء: التحويلات وإيصالات البنك وإشعارات تحويل العملة من وقت الشراء. طريق خروج الفلوس يبدأ من طريق دخولها.
3. احتفظ بما يثبت الضريبة والموافقة: سداد الـ2.5% خلال الـ60 يومًا، وفي شرم الموافقة على البيع.
4. اسأل البنك مبكرًا وكتابةً عما سيطلبه، قبل التوقيع، لا بعد أن يدفع المشتري.

قواعد الاستثمار في مصر تضمن تحويل الأرباح ورأس المال للخارج، لكن هذا الضمان مكتوب لمشروعات الاستثمار. أما الشقة المملوكة لفرد، فخطط لتحويل ثمنها مع بنكك، ولا تعتمد على ذلك الضمان.

وإذا فضّلت أن تترك الجانب الضريبي لنا، فخدمة الإقرارات الضريبية لملاك العقارات والمؤجرين تشمل تقديم ضريبة الـ2.5%، والضريبة على العقارات المبنية، وإقرار الإيجار عن سنة البيع.