Продать квартиру в Египте иностранцу можно, но сделка состоит из трёх частей: налог, документы и деньги. Налог на отчуждение недвижимости составляет 2,5% от полной стоимости сделки, без вычетов, и заплатить его нужно в течение 60 дней. Документы должны подтвердить, что у вас есть право, которое вы продаёте. А вывоз денег из Египта при продаже квартиры идёт через банк, и банк смотрит не только на сегодняшнюю сделку, но и на то, как деньги на покупку когда-то пришли в страну. В Шарм-эль-Шейхе добавляется ещё один слой: иностранцы здесь обычно держат долгосрочный узуфрукт, а не собственность, и каждая перепродажа требует нового одобрения по Указу президента Египта № 128/2022.
Ниже правила по состоянию на октябрь 2026 года: кто платит 2,5% и с какой суммы, когда семейные передачи выходят из-под налога, что попросит показать покупатель и как собрать банковский пакет для перевода денег за рубеж. Мы писали с оглядкой на вопросы русскоязычных владельцев из России, Казахстана, Украины и других стран, но египетские правила одинаковы для любого иностранца. Офис Эскандера Гергеса, дипломированного бухгалтера и налогового консультанта, находится в Al Azizia Mall (офис 314) в Шарм-эль-Шейхе, и такие продажи мы готовим вместе с владельцами до того, как кто-то подпишет договор.
Что именно вы продаёте: правила зависят от того, где квартира
Что вы можете продать, зависит от права, которое у вас есть, а это право зависит от места. Правила, по которым вы покупали, определяют и то, как вы будете продавать.
| Где находится квартира | Что есть у иностранного владельца | Что это значит при продаже (октябрь 2026) |
|---|---|---|
| Каир и большая часть материкового Египта (Закон № 230/1996) | Собственность, не более двух жилых объектов площадью до 4000 м² каждый | Перепродать в течение 5 лет нельзя без исключения; давать такие исключения теперь уполномочен министр юстиции (постановление премьер-министра № 2725/2024) |
| Хургада и туристическая зона Красного моря | По жилым квартирам иностранец приравнен к египтянину, при условии одобрения компетентных органов | До согласования цены проверьте одобрение, на котором держится ваше право, и условия перепродажи, если они к нему привязаны |
| Шарм-эль-Шейх, Дахаб и туристический сектор залива Акаба (Указ № 128/2022) | Долгосрочный узуфрукт (право пользования, по-арабски حق انتفاع) на квартиру; земля и здания остаются за египтянами или полностью египетскими компаниями | Любая сделка, включая перепродажу, требует предварительного одобрения Министерства обороны, МВД и Службы общей разведки, иначе договор ничтожен |
| Остальной Синай: Эль-Тур, Сент-Катрин, Рас-Судр (Закон № 14/2012) | Землёй иностранец не владеет; вместо собственности узуфрукт | Вы передаёте то право, которое даёт ваш договор; покажите договор специалисту до того, как выставлять квартиру |
Если у вас квартиры и в Хургаде, и в Шарме, не переносите правила одного города на другой. Хургада и провинция Красное море находятся вне синайского режима, а Шарм внутри него.
В Шарме вывод простой. Вы можете передать только то право, которое даёт ваш договор, на тот срок, который в нём указан, и только с одобрениями. Цифры вроде «99 лет», которые встречаются в объявлениях и на порталах о недвижимости, покупателю не повторяйте: срок узуфрукта в Шарме задают договор и одобрения, и продаёте вы именно этот срок.
Одобрение является условием действительности договора, поэтому внимательный покупатель спросит, как и когда его будут запрашивать для вашей сделки, и захочет увидеть одобрение по вашей собственной покупке. Наш гайд о том, можно ли иностранцу купить квартиру в Шарм-эль-Шейхе, советует покупателям задавать именно этот вопрос, так что будьте к нему готовы.
Кто платит налог 2,5% при продаже квартиры и с какой суммы
Налог на отчуждение недвижимости (ضريبة التصرفات العقارية; в обиходе его называют налогом с продажи квартиры) установлен Законом о налоге на доходы в редакции Закона № 151/2026, который действует с 29 июля 2026 года. Платит его тот, кто распоряжается недвижимостью. При продаже это вы, продавец. Наследники, которые продают унаследованную квартиру, платят его так же. Исключений для иностранных продавцов правило не делает.
Ставка 2,5% от полной стоимости сделки, без вычетов. Вычесть цену, за которую вы купили квартиру, расходы на ремонт или комиссию агента нельзя. С каждого 1 000 000 EGP цены налог составит 25 000 EGP, продаёте вы с прибылью или в убыток.
Налог распространяется на застроенную недвижимость и земельные участки под застройку (кроме деревень) и касается не только обычной продажи:
| Операция | Налог 2,5%? |
|---|---|
| Продажа застроенной недвижимости или участка под застройку | Да |
| Дарение или завещание кому-либо, кроме родителей, супруга и детей | Да |
| Предоставление узуфрукта | Да |
| Аренда на срок больше 50 лет | Да |
| Наследник распоряжается унаследованной недвижимостью | Да |
| Передача родителям, супругу или детям | Нет: исключена |
| Продажа недвижимости компанией или индивидуальным предприятием (египетский аналог ИП) | Нет: облагается как доход от бизнеса |
Для Шарма важны две строки. Предоставление узуфрукта само по себе облагается как отчуждение, а квартиры иностранцев в Шарме оформлены именно на узуфрукт. Когда вы передаёте своё право, то, как оформлена передача, решает, как к ней применяется налог. Разберитесь с этим до составления договора, а не после того, как покупатель заплатил.
Когда платить налог и можно ли сделать это из Шарма
На уплату даётся 60 дней с даты сделки. Если срок пропущен, по общим правилам начисляются пени: ставка Центрального банка Египта плюс 2%, но не больше 100% суммы налога (Закон № 7/2025).
У Налоговой службы Египта (ETA) теперь есть приложение для налога на отчуждение недвижимости, но на октябрь 2026 года оно работает только для Большого Каира и Александрии. Продажу в Шарм-эль-Шейхе или в любом другом месте Южного Синая через него пока не оформить. Договоритесь о порядке подачи до подписания, чтобы 60 дней не ушли на поиски ответа.
Если вы налоговый резидент другой страны, продажей может заинтересоваться и ваша налоговая дома. У Египта есть соглашения об избежании двойного налогообложения, в частности с Россией (от 23 сентября 1997 года) и с Украиной (от 29 марта 1997 года). Как учесть продажу у себя дома, лучше обсудить с налоговым консультантом в своей стране, а египетскую часть пакета для него подготовим мы.
Продажа родственникам, дарение и наследство: платить ли 2,5%
Налогов на наследство, на дарение и на состояние в Египте нет. Но это не делает любую передачу внутри семьи бесплатной: налог на отчуждение смотрит на то, кто получает недвижимость.
- Передача родителям, супругу или детям из-под налога 2,5% исключена.
- Дарение или завещание в пользу кого-то ещё, например брата, племянницы или человека, с которым вы живёте без регистрации брака, облагается по ставке 2,5% от полной стоимости.
- Наследники, которые потом продают унаследованную квартиру, платят 2,5% с этой продажи.
В Шарме семейная передача всё равно требует одобрений. Указ № 128/2022 требует предварительного одобрения Министерства обороны, МВД и Службы общей разведки для любого владения, выделения, узуфрукта и иной сделки с недвижимостью, кто бы ни были стороны. Освобождение от налога не освобождает от одобрения.
Недвижимость оформлена на компанию: что меняется
Если недвижимость принадлежит вашей компании или индивидуальному предприятию, например помещение кафе, отеля или дайвинг-центра, режим 2,5% к ней не применяется. Продажа недвижимости бизнесом облагается как доход от бизнеса, и это отдельный расчёт.
Если вы продаёте не недвижимость, а саму компанию, вы продаёте акции или доли. Доход от продажи акций, которые не котируются на бирже, облагается налогом на доходы, а продавец-нерезидент обязан заплатить его в течение 60 дней. Для компании на Синае или в районах Указа № 128/2022 GAFI (Генеральное управление по инвестициям и свободным зонам) взимает сбор за одобрение передачи. Если компании больше трёх месяцев, для передачи нужна также выписка из коммерческого регистра, где видно, что оплачено не меньше 25% капитала. Одобрения по линии безопасности нужны дополнительно. Сторону компании мы разбираем на странице о регистрации компании в Шарм-эль-Шейхе и Южном Синае.
Какие документы нужны, чтобы продать квартиру в Египте
Внимательный покупатель попросит большую часть этого ещё до задатка, поэтому подготовьте всё до того, как выставлять квартиру.
| Что подготовить | Зачем |
|---|---|
| Ваш договор: какое право он даёт (собственность или узуфрукт), на какой срок и есть ли условия о перепродаже | Передать можно только то, что у вас есть |
| В Шарме: одобрение по вашей собственной покупке | Без одобрений договор в районах Указа № 128/2022 ничтожен |
| В Шарме: кто и когда подаёт на одобрение этой продажи | Оплата должна идти за одобрением, а не опережать его |
| По Закону № 230/1996 (Каир и большая часть материка): дата покупки и исключение, если вы продаёте раньше чем через 5 лет | Запрет на перепродажу в течение 5 лет |
| Квитанции по налогу на недвижимость, а также уведомления об оценке и жалобы, если они были | Налог платит собственник или обладатель узуфрукта, двумя частями: в конце июня и в конце декабря |
| План подачи по налогу 2,5% | Срок 60 дней, а приложение ETA пока не работает для Южного Синая |
Налог на недвижимость стоит проверить отдельно. Обязанность по нему возникает 1 января по каждому объекту, включая пустующие квартиры и шале, а платится он двумя частями. Если по нему у вас есть незакрытый спор, урегулирование по Закону № 152/2026 этот налог охватывает и открыто до 31 декабря 2026 года; с таким делом поможет наша услуга по налоговым проверкам и спорам. Отдельные окна 2026 года для деклараций по налогу на недвижимость со скидкой и для списания пеней закрылись 30 сентября и 2 октября 2026 года.
Если в год продажи вы сдавали квартиру, эта аренда всё равно попадает в декларацию: фактическая аренда минус 50%, дальше шкала подоходного налога, а уплаченный за квартиру налог на недвижимость засчитывается в счёт налога с этого дохода. Физлица подают декларацию с 1 января по 31 марта. Ежегодную сторону владения подробно разбирает наш гайд по налогу на недвижимость в Египте.
Вывоз денег из Египта при продаже квартиры: что подготовить для банка
Здесь общие советы помогают меньше всего. Сам перевод является банковской операцией: банк применяет правила Центрального банка Египта, действующие на день перевода, и просит документы под них. Что именно он попросит, зависит от банка, от вашего статуса в Египте, от валюты, в которой платит покупатель, и от того, как деньги на покупку когда-то пришли в страну. Поэтому единого списка мы не публикуем, а ответы с форумов, основанные на чужом банке и чужом годе, переносить на свою сделку не советуем.
Мы помогаем только законным путём: банковский перевод с документами, которые объясняют каждую сумму. Что помогает в любом случае:
- Получайте оплату через банк, на счёт на ваше имя и по цене, указанной в договоре. Наличные или цена, которая отличается от договорной, усложняют банковский пакет. Желание занизить цену в договоре ради экономии на 2,5% обернётся против вас именно здесь.
- Сохраните след денег на покупку: переводы, банковские квитанции и справки об обмене валюты с того времени, когда вы покупали. Путь денег из Египта начинается с того, как они сюда пришли.
- Сохраните подтверждения налога и одобрения: уплату 2,5% в течение 60 дней и, в Шарме, одобрение этой продажи.
- Спросите банк заранее и письменно, что ему понадобится: до подписания договора, а не после того, как покупатель заплатил.
Инвестиционное законодательство Египта гарантирует репатриацию прибыли и капитала, но эта гарантия написана для инвестиционных проектов. Для квартиры, которой вы владеете как частное лицо, планируйте перевод вместе с банком и не рассчитывайте на эту гарантию.
Если налоговую сторону продажи вы хотите передать нам, наше налоговое сопровождение владельцев недвижимости включает подачу по налогу 2,5%, налог на недвижимость и декларацию по аренде за год продажи. Мы работаем из офиса 314 в Al Azizia Mall на Рас-Кеннеди, а с теми, кто уже уехал из Египта, удалённо через WhatsApp.
