Если вы решили сдать квартиру в Египте, налог с аренды составляет только половину вопроса. У владельца в Шарм-эль-Шейхе их два, и они не зависят друг от друга. Первый: можно ли вообще сдавать квартиру туристам. На него отвечает лицензия Holiday Home Министерства туризма. Второй: как облагается доход, когда вы уже сдаёте. На него отвечает Закон о налоге на доходы, а рядом работает налог на недвижимость. Принимаете вы гостей через Airbnb, Booking или по объявлению в чате, ответы от этого не меняются.
Ниже всё разобрано по состоянию на октябрь 2026 года: условия и сборы министерства, кто может подать заявление, как считается налог с аренды, что добавляет налог на недвижимость и в какой момент активная посуточная сдача может начать выглядеть для налоговой как бизнес. Мы писали для русскоязычных владельцев из России, Украины, Казахстана и других стран, но египетские правила одинаковы для любого иностранца.
Законно ли сдавать квартиру в Египте посуточно
Да, но для сдачи туристам теперь есть своя процедура: лицензия Holiday Home, то есть разрешение на посуточную аренду квартиры для отдыха. Министерство туризма объявило об этом режиме 6 апреля 2025 года. Опубликованные условия, которые мы сверили с сайтом министерства 10 октября 2026 года, короткие:
| Условие | Что требует министерство |
|---|---|
| Расположение | Квартира находится в туристической зоне или в признанном жилом комплексе (в условиях министерства это distinguished residential compound: речь о классификации министерства, а не о словах из рекламы застройщика) |
| Уведомление | Министерство туризма уведомлено о квартире |
| Сертификат | Сертификат туристической пригодности на квартиру |
| Заявитель-иностранец (физлицо) | Действующий ВНЖ |
Сборы тоже опубликованы, в египетских фунтах (EGP):
| Сбор Министерства туризма | Сумма, октябрь 2026 |
|---|---|
| Осмотр | Сбор Министерства туризма |
| Первая лицензия | Сбор Министерства туризма |
| Каждый следующий год | Ежегодный сбор за продление |
Итого: сбор за осмотр и первую лицензию в первый год и ежегодный сбор за продление в каждый следующий. Это только государственные сборы. Налог с аренды, налог на недвижимость и оплата специалистов в них не входят.
На других сайтах, в том числе русскоязычных, для этого режима приводят номера постановлений. Сверить их с официальным текстом мы не смогли, поэтому опираемся на опубликованные условия самого министерства и эти номера не повторяем.
Нужен ли ВНЖ, чтобы получить лицензию Holiday Home
Если вы подаёте заявление как иностранец-физлицо, нужен. Условия министерства требуют от такого заявителя действующего ВНЖ (икамы), и главное слово здесь «действующий»: просроченный ВНЖ условию не отвечает. Если вы собираетесь сдавать квартиру несколько лет, продление ВНЖ и продление лицензии придётся держать в одном графике.
Для многих владельцев в Шарме вопрос ВНЖ непростой. По Указу президента Египта № 128/2022, который действует с 1 апреля 2022 года, землёй и зданиями в Шарм-эль-Шейхе, Дахабе и туристическом секторе залива Акаба могут владеть только граждане Египта и компании, полностью принадлежащие египтянам. Поэтому иностранный покупатель обычно получает долгосрочный узуфрукт (право пользования, по-арабски حق انتفاع), а не собственность, даже если в объявлении было написано «лизхолд». Срок такого права определяют договор и одобрения, а не цифра из рекламы.
Может ли узуфрукт стать основанием для ВНЖ через недвижимость, мы разбираем в гайде о ВНЖ при покупке квартиры в Шарме. ВНЖ можно оформить и по другим основаниям: работа, инвестиции, семья. Их сравнение есть на странице об оформлении ВНЖ в Египте.
Какие квартиры в Шарме можно оформить как Holiday Home
Условие министерства касается расположения: туристическая зона или признанный жилой комплекс. Это проверка адреса, а не названия района. Две квартиры в Наама-Бей, Хадабе, Набке или Шарм-эль-Майе, стоящие в нескольких улицах друг от друга, могут получить разные ответы. А слова «туристический комплекс» в буклете застройщика ещё не означают классификацию министерства.
На практике всё решают документы на квартиру: где именно она находится, к какому комплексу или зданию относится и что у вас на руках, собственность или узуфрукт с одобрениями. Соберите их до того, как начнёте принимать бронирования, а не после первых гостей.
Сдать квартиру в Египте: налог с аренды и как его считают
Доход от сдачи жилья по обычному договору аренды по Гражданскому кодексу и доход от меблированных квартир облагают одинаково: фактически полученная аренда минус 50%, дальше шкала подоходного налога. Правило одно и для долгосрочной сдачи жильцу, и для посуточной сдачи туристам, пока доход считается арендой. Когда это может быть оспорено, объясняем ниже.
Вычет 50% фиксированный. Он заменяет ваши расходы, и выбрать вместо него учёт фактических затрат нельзя: прежняя статья 40, которая это позволяла, отменена в 2008 году. Тем, кто привык считать налог по схеме «доходы минус расходы», здесь придётся перестроиться.
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1. Фактическая аренда | Вся арендная плата, полученная за квартиру за календарный год |
| 2. Минус 50% | Половину вычитают, какими бы ни были ваши реальные расходы |
| 3. Шкала | Остаток облагают по ставкам подоходного налога Закона № 7/2024 |
| 4. Зачёт | Уплаченный за квартиру налог на недвижимость засчитывают в счёт налога с этой аренды |
| 5. Декларация | Физлица подают декларацию до 31 марта следующего года |
Пример только для шага 2: если за год квартира принесла 240 000 EGP, база до применения шкалы составит 120 000 EGP. Сколько вы в итоге заплатите, зависит от остальных доходов в декларации, зачёта налога на недвижимость и вашего положения, поэтому мы считаем это для каждого клиента отдельно.
Шкала подоходного налога на октябрь 2026 года:
| Годовой облагаемый доход, EGP | Ставка |
|---|---|
| До 40 000 | 0% |
| От 40 000 до 55 000 | 10% |
| От 55 000 до 70 000 | 15% |
| От 70 000 до 200 000 | 20% |
| От 200 000 до 400 000 | 22,5% |
| От 400 000 до 1,2 млн | 25% |
| Свыше 1,2 млн | 27,5% |
При чистом доходе выше 600 000 EGP нижние ступени шкалы перестают применяться, и нулевая ставка теряется.
Налог в Египте и налоги дома: что важно россиянам и гражданам СНГ
Если вы живёте не в Египте, налог с этого дохода может возникнуть и в вашей стране. Налоговым резидентом Египта вы становитесь, если у вас здесь постоянное жильё или вы провели в стране больше 183 дней за 12 месяцев. Какая страна и что вправе облагать, определяют соглашения об избежании двойного налогообложения. У Египта они есть, в частности, с Россией (от 23 сентября 1997 года) и с Украиной (от 29 марта 1997 года).
Итог зависит от ваших цифр и статуса, поэтому общего ответа здесь нет. Египетскую сторону мы считаем сами, а как учесть этот доход у себя дома, лучше обсудить с налоговым консультантом в своей стране.
Налог на недвижимость в Шарме: платить ли за квартиру, которую вы сдаёте
Платить. Налог на недвижимость по Закону № 196/2008 начисляют на каждый объект, включая шале и пустующие квартиры, а платит его собственник или обладатель узуфрукта. То есть он касается большинства иностранных владельцев в Шарме.
| Пункт | Правило, октябрь 2026 |
|---|---|
| База | 10% годовой арендной стоимости после вычета 30% для жилья (32% для нежилых помещений) |
| Кто платит | Собственник или обладатель узуфрукта |
| Когда | Подлежит уплате с 1 января, двумя частями: в конце июня и в конце декабря |
| Обжалование | В течение 60 дней с даты уведомления |
| Освобождение основного жилья | Основное жильё стоимостью примерно до 8 млн EGP (по данным Минфина и Управления по налогу на недвижимость, 2026); квартира для отдыха и второе жильё основным не считаются |
Арендная стоимость здесь означает оценку, установленную для квартиры, и она не совпадает с тем, что платят ваши гости. При переоценке для жилья она может вырасти не более чем на 30%. Окно для подачи деклараций по налогу на недвижимость за 2026 год со скидкой закрылось 30 сентября 2026 года.
Поскольку этот налог засчитывают в счёт налога с аренды, своевременная оплата и сохранённые квитанции работают на вас дважды. Расчёт и обжалование подробно разобраны в нашем гайде по налогу на недвижимость для иностранных владельцев.
Когда сдача квартиры может считаться бизнесом
Это серая зона, и мы говорим о ней осторожно. Правило «минус 50%» написано для аренды. Если сдача начинает напоминать гостиничный бизнес, например несколько квартир в объявлениях круглый год, ежедневная уборка, питание или трансфер в пакете с проживанием, на неё могут посмотреть иначе, и налоговый режим могут поставить под вопрос. Числа ночей или квартир, после которого это происходит автоматически, мы не знаем: всё решают факты.
Если вашу сдачу сочтут бизнесом, в игру вступят другие правила:
- Учёт. Закон № 150/2026 обязывает любой бизнес вести регулярный бухгалтерский учёт начиная с налогового периода 2028 года.
- НДС. Аренда жилья от НДС освобождена, но бизнес обязан встать на учёт по НДС, когда оборот достигает 500 000 EGP.
- Электронные чеки. Каждый плательщик налога на доходы и НДС в районе Шарм-эль-Шейха, который продаёт потребителям, обязан выдавать электронные чеки с 1 ноября 2022 года (решение Налоговой службы Египта, ETA, № 484/2022).
- Налог на недвижимость. Для жилья вычет составляет 30%, для нежилых помещений 32%, и какой из них применят к квартире, которая используется коммерчески, зависит от ответа на тот же вопрос.
Решать это задним числом дороже, чем заранее. Определитесь с самого начала, как вы будете сдавать квартиру, и ведите записи, которые соответствуют тому, что вы делаете на самом деле.
Что подавать и платить каждый год, если вы сдаёте квартиру в Шарме
| Обязанность | Когда | Комментарий |
|---|---|---|
| Лицензия Holiday Home | Каждый год | Ежегодный сбор за продление после первой лицензии |
| ВНЖ (для иностранцев-физлиц с лицензией) | Держать действующим | Условие лицензии: действующий ВНЖ |
| Налог на недвижимость | Конец июня и конец декабря | Платится независимо от того, сдавалась ли квартира |
| Налог с аренды | Декларация до 31 марта | Фактическая аренда минус 50%, дальше шкала; налог на недвижимость засчитывается |
На форумах часто спрашивают, нужно ли вставать на налоговый учёт, если сдаёте квартиру. Доход от аренды декларируют, а как именно оформить регистрацию для вашей квартиры, зависит от того, на кого оформлен договор и как вы сдаёте. Это мы разбираем для каждого владельца отдельно.
Просрочка обходится дорого. За декларацию, поданную с опозданием до 60 дней, штраф составляет от 3000 до 50 000 EGP, а при большей просрочке от 50 000 до 2 млн EGP. Пени начисляются по ставке Центрального банка Египта плюс 2% и не могут превысить 100% суммы налога. Наша услуга по подготовке налоговой декларации сводит аренду, вычет 50% и зачёт налога на недвижимость с вашими записями.
Мы работаем с владельцами квартир в Шарм-эль-Шейхе и Южном Синае из офиса 314 в Al Azizia Mall на Рас-Кеннеди или удалённо через WhatsApp. О местных правилах и учреждениях читайте в нашем обзоре о бизнесе в Шарм-эль-Шейхе. Все налоги владельца, от налога на недвижимость до налога 2,5% при продаже, собраны на странице о налоговом сопровождении владельцев недвижимости.
