أسرة تسكن في شقة تمليك بالقاهرة، ولها شقة مصيف في شرم الشيخ تفتحها في الإجازات أو تؤجرها في الموسم. منذ أعلنت وزارة المالية إعفاء السكن الرئيسي في 2026 صار سؤال هذه الأسرة وأمثالها واحدًا: هل الضريبة العقارية على الشقق التمليك تنطبق على الشقتين، ومن يدفعها، وكيف تُحسب؟ الإجابة المختصرة أن الضريبة على العقارات المبنية تُستحق على كل وحدة، مسكونة أو مقفولة، وأن الإعفاء الجديد للسكن الرئيسي فقط. فشقة المصيف والشقة الثانية تبقيان خاضعتين للضريبة.
نشرح هنا القواعد كما هي حتى أكتوبر 2026: طريقة الحساب بمثال، ومن يدفع بين المالك والمستأجر وصاحب حق الانتفاع، وحدود إعفاء السكن الرئيسي، ومواعيد السداد، والطعن على التقدير، ثم الضرائب الأخرى التي تقابلك إذا أجّرت الشقة أو بعتها أو انتقلت بالميراث.
الضريبة العقارية على الشقق التمليك: كم تبلغ وكيف تُحسب؟
ما يسميه الناس «الضريبة العقارية» اسمه الرسمي «الضريبة على العقارات المبنية»، وينظمها القانون 196 لسنة 2008، وتتولاها مصلحة الضرائب العقارية. وهي ضريبة مستقلة عن ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة اللتين تتبعان مصلحة الضرائب المصرية.
أساس الحساب ليس الثمن الذي دفعته في الشقة، بل القيمة الإيجارية السنوية التي تقدّرها المصلحة للوحدة. تُخصم من هذه القيمة نسبة ثابتة، 30% للوحدات السكنية و32% لغير السكنية، ثم تُحسب الضريبة بنسبة 10% على الباقي.
| البند | وحدة سكنية | وحدة غير سكنية |
|---|---|---|
| الأساس | القيمة الإيجارية السنوية | القيمة الإيجارية السنوية |
| الخصم الثابت | 30% | 32% |
| الضريبة على الباقي | 10% | 10% |
| النسبة الفعلية من القيمة الإيجارية | 7% | 6.8% |
| أقصى زيادة عند إعادة التقدير | 30% | 45% |
وهذا مثال برقم افتراضي مستدير، الغرض منه توضيح طريقة الحساب فقط، وليس تقديرًا لأي شقة في شرم أو غيرها:
| مثال: شقة سكنية | جنيه |
|---|---|
| القيمة الإيجارية السنوية (افتراضية) | 60,000 |
| يُخصم 30% | 18,000 |
| صافي القيمة الإيجارية | 42,000 |
| الضريبة بنسبة 10% | 4,200 في السنة |
الرقم الذي يحدد ضريبتك فعلًا هو القيمة الإيجارية المقدّرة لوحدتك في إخطار المصلحة، لا هذا المثال.
من يدفع الضريبة العقارية: المالك أم المستأجر أم صاحب حق الانتفاع؟
تحدد مصلحة الضرائب العقارية المكلف بالضريبة: المالك أو صاحب حق الانتفاع. أما المستأجر فلا يُسأل عنها إلا في حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد إخطاره. فإذا اتفقت مع المستأجر في العقد على أن يتحمل الضريبة، فهذا اتفاق بينكما، لكنه لا يغيّر الشخص الذي تطالبه المصلحة.
ثلاث نقاط تفوت كثيرًا من الملاك:
- الشقة المقفولة تدفع. الضريبة على كل وحدة، بما فيها الشاليهات والوحدات الخالية. شقة المصيف التي تفتحها أسبوعين في الصيف تُحاسب على قيمتها الإيجارية السنوية كاملة.
- صاحب حق الانتفاع مكلف مثل المالك. في شرم الشيخ يحصل الأجنبي غالبًا على حق انتفاع طويل الأجل لا على ملكية، وهو المكلف بالضريبة عن الوحدة. فإذا كنت مالكًا مصريًا ومنحت أجنبيًا حق انتفاع على وحدتك، فحدّدا في العقد من يتحمل الضريبة، وتأكدا من أن سجلات المصلحة تُظهر المكلف الصحيح.
- المحل والمكتب أيضًا. الوحدات غير السكنية تخضع للضريبة بالطريقة نفسها، لكن بخصم 32% بدل 30%، وبسقف زيادة 45% عند إعادة التقدير. فإذا تغيّر استخدام وحدتك، فراجع تصنيفها في سجلات المصلحة.
هل يشمل إعفاء السكن الرئيسي 2026 الشقة الثانية وشقة المصيف؟
في الغالب لا. في 2026 أعلنت وزارة المالية ومصلحة الضرائب العقارية إعفاء السكن الرئيسي الذي تقل قيمته عن نحو 8 ملايين جنيه. والسكن الرئيسي هو البيت الذي تعيش فيه فعلًا. ووفق المصلحة، شقق المصيف والوحدات الثانية لا تُعد سكنًا رئيسيًا، فتبقى خارج الإعفاء.
نعتمد هنا على التصريحات الرسمية لوزارة المالية والمصلحة، لا على رقم قانون، لأننا لم نتمكن من مطابقة رقم القانون مع مصدر رسمي. وستجد على مواقع أخرى أرقامًا وتفاصيل مختلفة للإعفاء لم نجد لها سندًا رسميًا، لذلك لا نكررها.
كيف ينطبق ذلك على الحالات الشائعة:
| وضعك | هل يشملك إعفاء السكن الرئيسي؟ |
|---|---|
| الشقة التي تسكن فيها، وقيمتها أقل من نحو 8 ملايين جنيه | نعم، وفق ما أعلنته وزارة المالية والمصلحة |
| الشقة التي تسكن فيها، وقيمتها أكثر من نحو 8 ملايين جنيه | لا يغطيها الإعفاء كما أُعلن |
| شقة مصيف في شرم الشيخ أو شاليه في الساحل الشمالي | لا: شقة المصيف ليست سكنًا رئيسيًا |
| شقة ثانية مؤجرة أو مقفولة كاستثمار | لا: ليست سكنك الرئيسي |
| تعمل وتعيش في شرم الشيخ وأسرتك في محافظة أخرى | يتوقف على الوقائع: حدّد أي البيتين سكنك الرئيسي قبل أن تعتمد على الإعفاء |
مواعيد سداد الضريبة العقارية وخطوات الدفع
تُستحق ضريبة كل سنة في 1 يناير، وتُسدد على قسطين: الأول حتى آخر يونيو، والثاني حتى آخر ديسمبر. وهذه المواعيد التي تستحق مكانًا في أجندتك:
| الموعد | ما يحدث |
|---|---|
| 1 يناير | استحقاق الضريبة على العقارات المبنية عن السنة |
| حتى آخر يونيو | القسط الأول |
| حتى آخر ديسمبر | القسط الثاني |
| خلال 60 يومًا من الإخطار | آخر موعد للطعن على التقدير |
| من 1 يناير حتى 31 مارس | إقرار ضريبة الدخل للأفراد الذين لهم دخل من الإيجار |
| خلال 60 يومًا من البيع أو التصرف | ضريبة التصرفات العقارية 2.5% |
| 31 ديسمبر 2026 | آخر يوم لطلبات إنهاء المنازعات الضريبية وفق القانون 152 لسنة 2026 |
وعمليًا، سواء كنت تسدد من شرم أو من القاهرة، فالأمر أربع خطوات:
- راجع تسجيل الوحدة. تأكد أن سجلات مصلحة الضرائب العقارية تُظهر الوحدة باسم المكلف الصحيح. وإذا اشتريت من مطوّر أو من مالك سابق، فتحقق أن الوحدة لم تبقَ مسجلة باسم البائع.
- اقرأ إخطار التقدير. فيه القيمة الإيجارية التي تُحسب عليها ضريبتك. وإذا بدت لك غير صحيحة، فمهلة الطعن 60 يومًا تبدأ من تاريخ الإخطار.
- سدد كل قسط باسم المكلف واحتفظ بالإيصالات. إذا كنت تؤجر الشقة، فالضريبة العقارية المسددة تُخصم من ضريبة الدخل على الإيجار. وإذا بعت، فالمشتري الحريص سيطلب موقف الوحدة الضريبي.
- لا تترك المتأخرات تكبر. الضريبة غير المسددة يُحسب عليها مقابل تأخير، ومهلة الإعفاء منه في 2026 انتهت في 2 أكتوبر 2026.
وإذا كنت تفضل ألا تتابع ذلك بنفسك كل سنة، فخدمة الإقرارات الضريبية لملاك العقارات والمؤجرين في مكتبنا تشمل الضريبة على العقارات المبنية وإقرار دخل الإيجار سنويًا.
الطعن على تقدير الضريبة العقارية خلال 60 يومًا
يحق لك الطعن خلال 60 يومًا من تاريخ إخطارك بالتقدير. وعند إعادة التقدير، للزيادة سقف: لا تزيد القيمة الإيجارية للوحدة السكنية بأكثر من 30%، ولا للوحدة غير السكنية بأكثر من 45%.
ما يستحق نظرة ثانية في الإخطار:
- تصنيف الوحدة، سكنية أم غير سكنية، لأن الخصم (30% أو 32%) وسقف الزيادة (30% أو 45%) يتبعان هذا التصنيف؛
- هل بقيت الزيادة عند إعادة التقدير في حدود سقفها؛
- هل يصف الإخطار وحدتك أنت فعلًا؛
- هل طُبق إعفاء السكن الرئيسي على الوحدة التي تسكنها، إذا انطبق عليها.
وإذا كان الخلاف على ضريبة رُبطت بالفعل، فإنهاء المنازعات الضريبية وفق القانون 152 لسنة 2026، وهو ما يسميه كثيرون «التصالح الضريبي»، يشمل الضريبة على العقارات المبنية ضمن الضرائب التي يغطيها، ويقبل الطلبات حتى 31 ديسمبر 2026. أما تسوية 2026 الخاصة بالضريبة العقارية بنسبة 70% من الضريبة محل النزاع فانتهت في 2 أكتوبر. ونتولى طلبات إنهاء المنازعات والطعون ضمن خدمة الفحص الضريبي والطعون وإنهاء المنازعات.
ضرائب أخرى على الشقة: الإيجار والبيع والميراث
أي ضريبة أخرى تخصك يتوقف على ما تفعله بالوحدة:
| ماذا تفعل بالوحدة | الضريبة | القاعدة حتى أكتوبر 2026 |
|---|---|---|
| تملكها أو تنتفع بها | الضريبة على العقارات المبنية | 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% (سكني) أو 32% (غير سكني)، حتى لو كانت مقفولة |
| تؤجرها | ضريبة الدخل على الإيجار | الإيجار الفعلي ناقص 50%، ثم الشرائح من 0% إلى 27.5%، وتُخصم منها الضريبة العقارية المسددة |
| تبيعها أو تمنح عليها حق انتفاع | ضريبة التصرفات العقارية | 2.5% من القيمة الإجمالية بلا أي خصومات، خلال 60 يومًا |
| تهبها أو تنتقل بالميراث | لا ضريبة على الميراث أو الهبة أو الثروة | ضريبة التصرفات تطال الهبة أو الوصية لغير الوالدين والزوج والأبناء، وتصرف الورثة لاحقًا |
الإيجار. الإيجار من العقارات المبنية المؤجرة وفق القانون المدني ومن الوحدات المفروشة يُحاسب على الإيجار الفعلي ناقص 50%، ثم تُطبق شرائح ضريبة الدخل. وخيار المحاسبة على المصاريف الفعلية (المادة 40 القديمة) أُلغي في 2008، مهما قالت المواقع القديمة. والضريبة على العقارات المبنية المسددة عن الوحدة تُخصم من ضريبة الدخل على هذا الإيجار (المادة 45). ويقدّم الأفراد إقرارهم من 1 يناير حتى 31 مارس، وتسقط الشرائح الأدنى، ومنها شريحة الـ0% على أول 40,000 جنيه، إذا زاد صافي الدخل على 600,000 جنيه. وتأجير الشقة للسياح يحتاج كذلك ترخيص شقق الإجازات من وزارة السياحة: رسم معاينة ورسم الترخيص الأول، ثم رسم تجديد سنوي. التفاصيل في دليل تأجير شقتك مفروش أو على Airbnb في شرم الشيخ.
البيع. ضريبة التصرفات العقارية (قانون الضريبة على الدخل كما أعاد صياغته القانون 151 لسنة 2026) 2.5% من القيمة الإجمالية للعقار المبني أو أرض البناء، بلا أي خصومات. ومن التصرفات الخاضعة: البيع، ومنح حق الانتفاع، والإيجار لأكثر من 50 سنة. وهذه النقطة تهم الملاك المصريين في شرم تحديدًا، لأن الأجنبي هناك يحصل غالبًا على حق انتفاع لا على ملكية، ومنح حق الانتفاع نفسه تصرف خاضع للضريبة. والتصرف للوالدين أو الزوج أو الأبناء مستثنى. وإذا كانت الوحدة مملوكة لشركة أو منشأة فردية، فالبيع يُحاسب كدخل نشاط بدلًا من ذلك، ويحتاج حسابًا خاصًا. المزيد في دليل بيع الشقة في مصر: ضريبة الـ2.5% والأوراق المطلوبة.
الميراث والهبة. إذا قرأت عن «ضريبة مواريث جديدة»، فحتى أكتوبر 2026 لا تفرض مصر ضريبة على الميراث أو الهبة أو الثروة. لكن هذا لا يجعل كل انتقال للشقة بلا ضريبة: الهبة أو الوصية لغير الوالدين والزوج والأبناء تصرف خاضع بنسبة 2.5%، وكذلك تصرف الورثة لاحقًا في العقار الموروث.
نعمل مع الملاك في شرم الشيخ وجنوب سيناء من مكتبنا رقم 314 في مول العزيزية برأس كنيدي، أو عن بُعد على واتساب لمن يقيم في القاهرة أو خارج مصر.
الخلاصة: تُحسب الضريبة العقارية على الشقة نفسها، مسكونة كانت أو مغلقة: 10% من القيمة الإيجارية بعد خصم 30%، على قسطين بنهاية يونيو ونهاية ديسمبر. وإعفاء الـ8 ملايين للسكن الرئيسي فقط، أي أن شقة المصيف في شرم أو الساحل لا يشملها. وإذا وصلك إخطار ترى أنه غير صحيح، فأمامك 60 يومًا للطعن.
